综合办公楼项目物业管理制度
一. 完善管理制度以规范管理行为
办公室管理制度
仓库管理制度
交接班管理制度
更衣室(柜)管理制度
员工就餐制度
员工着装制度
印章、介绍信使用管理制度
钥匙管理制度
财务管理制度
物资管理制度
现金管理制度
费用管理制度
设备部管理制度
设备设施维护保养制度
报修、急修制度
设备机房管理制度
设备机房“动火”管理制度
工具管理制度
节能制度
物料申购、领用管理制度
清洁卫生制度
设备事故分析及处理制度
配电室安全保卫制度
配电室防火管理制度
配电室值班制度
配电室交接班制度
配电室巡视制度
配电室设备缺陷管理制度
配电室设备维护保养制度
配电室停电管理制度
电梯维护保养制度
生活用水安全管理制度
维修人员安全防火制度
消防设备维护保养制度
保安管理制度
消防管理制度
交接班管理制度
搬迁大件物品管理规定
消防设施、器材的维护保养制度
易燃、易爆危险品的管理制度
庭院道路管理制度
动用明火管理制度
机动车停车场安全巡检制度
安全巡检制度
保安值班管理制度
安全工作督察制度
消防安全检查制度
治安管理制度
非机动车管理制度
对讲机管理制度
二次装潢安全管理
危险品管理制度
安全档案管理制度
安全门及消防通道的管理制度
灭火器维护保养制度
保洁部管理制度
员工劳动纪律
清洁设备领用、使用制度
高空安全操作制度
绿化监管及摆放、养护管理制度
大堂接待管理制度
邮件、报刊发放管理制度
客户投诉处置管理制度
客户满意度征集、回访制度
二. 明确的岗位职责及入职要求
通过明确各岗位职责及入职要求，使从业人员都知晓自己的工作责任，以达到全员管理的目的。
a.管理处主任岗位职责及任职要求
b.文员岗位职责及任职要求
c.仓管人员岗位职责及任职要求
d.工程部人员岗位职责及任职要求
e.保安队长岗位职责及任职要求
f.保洁领班岗位职责及任职要求
g.强电、弱电电工岗位职责及任职要求
h.综合维修工岗位职责及任职要求
i.保安人员岗位职责及任职要求
j.消控中心保安人员岗位职责及任职要求
k.保洁人员工岗位职责及任职要求
三. 统一的员工行为标准
3.1 以基本的行为标准要求全体员工，以展示公司的服务形象
a.新职工、转职(岗)职工，应进行安全教育，经考试合格后方可正式上岗作业。
b.当班前必须充分休息，保持精力充沛，当班时不得打瞌睡，不得酒后工作。
c.电气设备、设施发生故障，应报请有关部门维修，不得擅自拆修，以防触电。
d.严格执行办公楼安全规定，结合工作实际，开展安全预想活动，消灭不安全因素。
3.2 仪容标准
a.总体要求：整洁，舒适、大方。
b.着装：穿着规定的服装、佩带职务标志。
c.仪容：讲究卫生，手脸清洁，不歪戴帽子，不敞胸露怀，不穿高跟鞋(特殊需要除外)，不戴戒子、项链、耳环，保持仪容整洁。
3.3 语言标准
a.总体要求：亲切和蔼，语言文雅，使用普通话。
b.服务用语：使用“您好、请、谢谢、对不起、再见“十”字文明用语不讲服务忌语。
c.接到电话时：您好，请讲，再见。
3.4 动作标准
a.总体要求：举止大方，精神饱满，姿态端正，注意小节。
b.服务动作：
清扫卫生时，要先征得客户同意
维护秩序时，要说服动员，不要推搡顾客
处理违章时、要实事求是，不要扣押顾客物品
c. 举止动作:
不准背手、插腰、抱膀、颤腿或手插衣裤袋里
不准嘻笑打闹，勾肩搭背
不准在顾客面前搔痒、挖耳朵、抠鼻子、剔牙齿、脱鞋
不准随地吐痰,乱扔杂物
不准当班吃零食,在禁烟区内抽烟
3.5 服务标准: 主动、热情、诚恳、周到
3.6 纪律标准
a. 总体要求：坚守岗位，尽职尽责，严格执行各项规章制度和作业程序。
b. 作业纪律:
上岗不准接听私人电话，不准使用手机
穿着规定制服，上岗不挂牌、不符合标准不得上岗
不准离岗、串岗和聊天
不准私自调休、替休
c. 岗位纪律：不侮辱、刁难和以粗野语言对待乘客;
四、细致的物业服务各岗位工作指导程序
工程管理
1.前期物业介入设备、设施移交管理程序
2.二次装修设备、设施管理程序
3.电配间各项管理程序
a.值班人员管理
b.设备巡视检查管理
c.设备缺陷管理
d.倒闸操作监护管理
e.无防装置措施管理
f.设备维护清洁管理
g.培训管理
h.运行分析及管理
i.运行技术管理
j.变电间防火管理
k.防小动物事故管理
l.事故处理管理
4.电气照明装置安全管理程序
5.电气防火和防爆管理程序
6.临时用电线路管理程序
7.给排水系统设备点检管理程序
8.消防设备管理程序
9.水箱清洁管理程序
10.对消防报警系统维护和保养程序
11.火灾报警系统管理程序
12.通讯与网络系统管理程序
13.弱电设备运行与维护管理程序
14.闭路电视监视系统管理程序
15.给排水系统弱电管理程序
16.音响广播系统管理程序
17.综合节能管理程序
18.电梯系统管理程序
保安管理
1.门岗安全管理程序
2.公共场所安全管理程序
3.安保巡逻管理程序
4.停车管理程序
5.治安突发事件管理程序
6.防汛管理程序
7.钥匙管理程序
8.消防喷淋系统管理程序
清洁管理
1. 办公楼清洁工作技能指导
a.地面(石料)打蜡、去蜡、抛光工作指导
b.玻璃镜面保洁工作指导
c.不锈刚制品、铜制品保洁工作指导
d.盥洗室保洁工作指导
e.大堂清洁工作指导
f.地毯清洗操作指导
g.办公楼公共区域清洁工作指导
2.常用清洁剂用途、配制比例指南
3. 常见污渍处理表
4. 办公楼清洁工作质量流程图
5. 办公楼清洁服务标准
6.办公楼绿化管理工作制度、垃圾管理制度
7.办公楼接待、会务活动的清洁运作程序
五、周全的应急预案
1.火灾应急预案
2.治安事件应急预案
3.工程设施设备故障应急预案
4.突发性浸水事件应急预案
5.电梯困人应急预案
6.自然灾害应对应急预案
7.停电事故应急预案
8.客户救助应急预案
9.突发性环境污染应急预案
六、日常管理细则及要求
(一)治安服务
物业处设立治安部门实行24小时值班制，严格按照《保安工作手册》负责办公楼区域的安全维护系列工作。
1、秩序维护
①监控中心设立保卫值班室
②一楼岗位协助客服台做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公楼，需出示有效证明，且经业户同意后方可登记进入;
③下列人员，未经业户特别许可，不予登记进入办公楼
a 各类业务推销人员;
b 无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者;
c 其他未经特别许可人员。
④另设立巡逻岗，对办公楼内外围及车库进行不间断巡逻。
2、智能监控系统管理
监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通知巡逻岗或报告主任，并做好值班记录。
3、消防服务管理
① 定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况下及时投入使用;
② 发现消防设施异常和故障及时报告领导，使系统处于正常启用状态;
③ 确保楼梯、走道和出口畅通无阻;
④ 负责其他涉及消防安全的排查工作。
4、车辆管理
① 保安人员做好车库安全管理同时需正确引导来客车辆停放，注意办公楼周围交通情况，保证车库口及办公楼入口处畅通;
② 礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助(如道路问讯等)。
(二)清洁服务
为确保环境洁净，清洁服务将采取立体式管理：外围与内围、楼层室内与室外相结合。
1公共区域卫生清洁
(1)8：00以前完成大堂地面及电梯间、走廊通道的第一次清洁工作;打扫好卫生间，检查卷纸情况、喷洒空气清新剂;
(2)8：30集中收取垃圾(袋装)，及时清运出办公楼;
(3)专人负责车库、办公楼外围保洁及绿化维护，确保清洁无杂物;
(4)做好大堂内外门玻璃，二楼以下内外玻璃的清洁，表面无浮尘，无污渍，光泽透明;
(5)地面清洁1天不少于2次;墙面清洁1周不少于2次，有灰尘或杂物随时清理;
(6)公共走廊推尘一天不少于2次，确保地面光亮;不洁净点滞留时间不超过30分钟;
(7)楼梯台阶的拖洗保养、不锈钢扶手抹尘;
(8)不锈钢垃圾筒摆放在指定位置，外表光亮无污迹，筒外周围无痰迹，垃圾不外露;
(9)室内摆置品、盆景等保洁工作，保证目视无灰尘;
(10)大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网;
(11)墙面各开关面板、消防设施设备的清洁工作;
(12)电梯门及轿厢无灰尘、无印渍，地毯无灰尘，无杂物;
(13)保证卫生间地面、台面无水迹、无杂物，镜面无水迹，光亮照人;水流通畅，无异味;厕纸娄纸不得堆出表面，厕间门光洁无污渍;
(14)茶水间热水器外表面洁净光亮，地面无水迹、无杂物;
(15)所有裸露在走廊的门窗、台面的清洁。
2、 会议室的清洁
(1)会议结束后保洁人员对会议室做彻底清洁工作，确保室内所有物品、器具洁净光亮;
(2)平时加强对会议室的卫生检查工作，发现有异常情况立即采取清洁措施，以确保会议室可随时启用。
(3)对沙发\地毯等物品进行局部去污清洁等;
(4)依据《保洁作业手册》对室内部分物品进行专业清洁服务工作。
4、办公楼垃圾日产日清;
5、另外我们将制定保洁应急作业方案，以备非正常状态时的清洁工作。
(三)维修服务
为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与安全，让业户有一个安全良好的工作环境，我们将严格执行《维修工作手册》工作流程，规范操作，安全管理。
1、日常设施设备维护
(1)工程人员参与办公楼接管，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走向;
(2)建立检查制度(周检、月检)、保养计划(周计划、月计划)，做好楼层内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及时维修，以免影响正常使用;
(3)接到报修通知后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明安全操作，维修合格率达98%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。
(4)加强设备机房安全管理;爱护设施设备，加强节能降耗管理;
(5)组织对会缩化粪池的清理疏通等工作。
2、智能化系统维护
(1)了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒等设备的性能，熟悉各类设施、器材的安、存放位置，懂得正确使用;
(2)做好日常检查工作，每月进行系统保养一次，发现问题及时解决或上报物业处协调处理;
(3)确保各类设施、器材性能良好，正常运行/使用。
3、电梯使用管理
(1)每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系;
(2)督促专业公司对电梯的维护保养工作;
(3)加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救办法;
(4)配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。
3、空调系统设备管理
空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下基本管理：
(1)建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。
(2)空调操作工人应是经过培训的技术工人,掌握装置操作技能,经有关部门考试合格后,方可进行独立工作。
(3)应严遵守操作规程和系统原理图，以便万一发生事故时，能迅速切断有关阀门，防止事故扩大。要建立良好的规章制度。(操作规程制度，设备维护保养制度，技术安全规程，岗位责任制，交接班制度等)
(4)配合专业公司对设备进行日常维护和管理。
(5)经常检查设备机房，使之保持良好状态。
篇2：物业管理健康发展的新路：制度创新
物业管理健康发展的新路：制度创新
物业管理作为新兴行业，自1981年在中国深圳成立第一家专业性的物管企业以来，始终是在不断借鉴外地区先进经验的基础上，结合实际大胆实践、勇于创新，才探索出一条经营型 综合物业管理的新路子。在百业竞发的新时代，随着行业分工的愈加细密，市场竞争的白热化和市场需求的多样化，使得各行各业都面临新的机遇的挑战。只有积极应对新时期的重大变革，与时俱进，充分认识到创新对物管行业的重要作用，才可能求得一个企业健康、持续、稳定的发展。作为行业的实践者，笔者认为创新对物业管理的作用在于：
一、制度创新促使物业管理的产生
所谓创新，就是创造与革新，就是新架构、新思维、新观念的产生。自从房屋作为私有化的商品出现后，就需要制度来增加物业的经济效益，维护物业附属设施的正常使用，确保业主的公共安全和工作、生活的舒适，由此现代物业管理应运而生。物业管理的起源以及在国内外的发展，其新颖性、变革性、先进性都有创新的特征，是在继承的基础上有新的发展，因而具有无可比拟的优越性和强大的生命力。
俗话说“没有规矩不成方圆”，物业管理也是一样。如果没有国家和地方政府出台的一系列物业管理政策、法规、条理、办法，中国在短短二十多年的时间，不可能将物业管理这个新兴行业发展得如此迅速。据有关资料显示，全国物业管理企业现有12000余家，从业人员150万人。目前重庆有物业管理企业1030家，从业人员近5万人，截止到20**年物业管理覆盖率达到42%，超过了全国平均水平的38%。而这样骄人的成绩是与国家和重庆市出台的一系列政 策、法规、条理分不开的。
二、制度的不断创新促进了物业管理水平的提高和行业的发展
物业管理作为我国房地产管理体制改革的必然产物，在为改革中国传统的行政性、福利型房产体制所进行的各种有益探索中，已经摸索出一条适宜中国国情的，适应中国社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的城市物业管理道路。其间制度的不断创新和勇于实践，对于一个行业从无到有继而渐至成熟，发挥了重要的作用。国家出台的物业管理政策、法规、条例规范了整个物业管理行业，同时保证了全国不同地区的同步发展，为物业管理创造了一个良好的宏观环境。
（一）《物业管理条例》的颁布使我国的物业管理正式纳入了规范化、法制化的轨道。《物业管理条例》是第一部全国性的物业管理法规。由于中国地区间的经济发展不平衡，而物业管理这一新兴行业是随着经济发展和文明程度的提高而出现的，所以不同地区间的物业管理发展 水平及程度也极不平衡，每个地区都根据自己的实际情况制定并出台了地方性物业管理政策、法规、条例等等。但为了保证全行业同步发展和稳步提高 ，国务院在总结了各个地区的物业管理现状，广泛争取不同地区物业管理业界人士的意见于20**年出台中国第一部全国性《物业管理条例》，标志着体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。
（二）为了补充《物业管理条例》使其更加具体可行，国务院还相继出台了《前期物业管理招投标暂行规定》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》，会同国家发改委出台了《物业服务收费管理办法》，又颁布了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》两个重要的示范文本，这一系列的法规、条例、办法都为整个物管行业的发展指明了前进的方向，整个行业在同一个轨道里运转、前进、发展，而不再是20年前漫无目的的摸索。
（三）《物业管理条例》等一系列法规、条例、办法的出台，使更多的民众（业主）认识和了解了物业管理，从而接受物业管理这一新型的社区管理方式，更加明确了物业管理企业和业主的权利、义务，这为物业管理的推广向更加规范化、专业化方向发展起了积极的推动性作用。
三、制度创新是地区物业管理健康发展的重要保证
物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。物业管理公司作为以市场为经济杠杆的经营管理独立企业，需要在政府的支持下，在开发商、业主的配合下，管理者、经营者不断创新，积极探索，寻求适合本地区物业发展的管理制度，这是做好地区房地产健康发展的重要内容。重庆作为内陆城市，房地产改革和物业管理起步均较晚，尽管只有十年时间，但我们欣喜地看到，重庆市房地产行政管理部门和物管行业协会在促进物管的健康发展上，始终不遗余力，作了大量有益的工作。
由于受区域经济发展水平的限制，导致中国各地区间和管理水平发展不平衡：“东强西弱，南厚北薄”，所以国家出台的政策、法规也只能是粗线条的、指导性文件，无法对每一个地区的物业管理进行一一界定，各个地区必须根据各自的实际情况和不同特点在全国《物业管理条 例》的指导下，“量身定做”适合自已发展的地方性条例、法规，这样才能充分发挥地方物业特色的优势，从而推动房地产业的进程。以重庆市为例，从 90年初到现在，已经取得了让人可喜的成绩，地方性政策、法规、办法的扶持在其中发挥了重要作用。从 1999年4月1日开始施行的《重庆物业管理办法》到20**年11月1日施行的《重庆物业管理条例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物业服务合同的程序规定》这一系列的地方性条例、法规、办法都为重庆的物业管理发展提供了更实际、更具体的法律、政策依据。
四、制度创新是物业管理企业生存、发展、壮大的重要手段
物业管理作为房产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理水平。物业管理公司作为独立的企业，也同样是以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益、环境效益的综合统一为公司经营目标。社会效益主要表现在为业主提供一个安全、舒适、优美的 生活环境；经济效益主要表现在为向国家提供税收，有利于开发企业房产销售，加快资金周转，通过服务取得佣金；环境效益表现在有利于治理城市脏、乱、差现象，改善人居环境。物业公司作为企业，如果仅单纯地收取管理费，那么势必利润微薄甚至亏损，企业要生存、发展、壮大，必须在创新经营，才可能在市场竞争中取得不败之地。在企业创新经营中不断探索，提倡四方面的创新内容，即：观念创新、经营创新、管理创新、考核创新。
观念创新：真正将自己定位于服务性企业，倡导服务是商品，以酒店式的服务理念对待业主或使用人，以酒店式的服务标准来规范日常工作。
经营创新：不单纯地依靠管理费作为企业收入 ， 而是开展多种经营 ， 向业主提供更多式服务 ， 开展会所经营、咖啡吧、茶楼、娱乐等自营业务 ， 从而取得更多的收入。
管理创新：将自己确定为独立核算的企业，不依靠不等待开发公司的投入，以独立法人资格参与市场竞争 ，自给压力，力争将企业发展成为行业的品牌企业。
考评创新：公司管理小区、大厦众多，用传统一把抓的方式来管理多个管理处是很难有成效的。去年10月 ，公司开始自创一种新的管理模式“项目管理责任制”，即确定每一个管理处的收费、成本及各项服务指标:制定出公平、合理的奖惩标准，让管理处主任完全当家作主，而公司领导及各职能部门只负责对管理处的各项工作进行考评和检查，不需要大事小情都必须由公司来解决。今年4月份公司开始了“项目管理责任制”的试行，效果明显，管理处自觉地将各项管理服务工作好，公司只需对一些突发事件进行指导。
国家和地方出台的政策、条例、法规的在物业发展过程中确实起了决定性作用，但是物业管理企业内部管理服务制度的建全和逐步完善，也是影响物业管理发展的一个不可缺少的积极推动因素。整个物业管理行业是由每一个物业管理企业组成的，物业管理企业就是物管行业这个有机体的组成细胞，只有所有的物业管理企业发展了，整个行业才能发展。而每一个企业的发展与进步，除了依靠国家和地方政府提供的良好宏观环境外，更重要的是取决于其自身的管理与服务水平。
国家、地方和企业，这是物业管理发展血肉相连的三个环节，只要每一个环节自身保持稳定的发展、积极的创新，完成各自的职责，而相互之间又能保持良好、透明的沟通与联接，整个行业才会发展和进步。
篇3：产权制度改革开创物业管理工作新局面
产权制度改革开创物业管理工作新局面
哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司成立于1998年，主要任务是负责哈尔滨开发区（国家级）全部三个集中区，即：南岗集中区、哈平路综合工业区、迎宾路工业区的房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理和绿化、卫生、供排水、供热、供汽等服务工作。管理服务区域覆盖整个开发区近20平方公里，向来自32个国家和地区的181户外资企业、2000多户内资企业及居民提供服务。现有股东78人，员工300人，注册资金900万元，法人资金5004万元。实际利用固定资产近3亿元，其中受开发区管委会委托经营的资产2.8亿元，自有固定资产2000万元。20**年总收入近5000万元。公司控股新科热力有限公司、同达保洁有限公司、易科经贸有限公司、绿化公司，已形成多功能、集团化规模，具备全方位从事物业管理服务的实力和能力。
20**年公司获得国家二级物业管理资质和省供热企业资质证书，同年通过iso9001国际质量管理体系认证。从20**年至今，连续多年被评为省、市物业管理先进单位、市供热标兵单位。20**年公司管理服务的开发区南岗集中区被评为省物业管理示范工业区。20**年获得省“绿色企业”、开发区文明单位标兵等荣誉称号，并成为省物业协会理事单位、市物业协会常务理事单位。在党的建设等方面也多次被评为市、区先进单位。目前已发展为全市管辖地域最宽、服务功能最全、知名度和信誉度高，深受省、市政府和开发区以及广大业户满意和信赖的物业管理服务企业。
20**年初，根据中央和省、市关于国企改革的精神，在开发区党工委和管委会的支持下，我公司在开发区直属企业中率先进行体制改革。经过权衡，在公司管理服务的开发区三个集中区中，南岗集中区是公司所在地，经济单独核算，收入相对稳定，国有资产量小，职工70人中具有国有身份的只有33人，综合以上有利因素，公司决定首先买断南岗集中区的国有资产，实行产权制度改革。20**年4月直接转为民营股份制企业，成为哈尔滨市国有物业管理企业中第一个实现改制的正处级单位。
一、改制的主要做法
对于长期习惯于端铁饭碗的国企职工来说，突然要退出国有身份，实现由国企到民营的转变，不能不说是一场深刻的触及灵魂的革命。改制首先遇到的最大难度和障碍是如何统一思想，提高认识。只要闯过这一关，加强领导，严格依法办事，用好用活政策，就能取得改制的成功。现将我们的有关做法简要汇报如下：
（一）统一思想、更新观念、起好步、闯过至关重要的第一关。
20**年的春天，对于习惯于墨守陈规走路、甚至沉浸在新春佳节的喜庆和懒散还没有完全清醒过来的物业公司大多数职工，“改制”这个词普遍使他们感到新奇、刺激和不可接受。“公司这几年形势不错，职工收入稳定，放着太平日子不过，干吗去瞎折腾”、“开发区那么多企业，我们为什么要先改。出头的椽子先烂，沾水的管子先锈。”“改制后和开发区管委会脱离了关系，将来大烟囱拔掉了，谁来管我们？”集中起来，这些意见是当时公司绝大多数干部和职工对改制的反映。面对这种情况，公司主要领导深刻认识到要顺利把改制进行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通过艰苦细致的思想工作，统一大家的思想认识，彻底更新观念，起好步、闯过这一关。具体做法是：
从层次上，我们采取了“先班子，后中层干部、职工；先党员，后群众”的做法。首先在班子成员内部统一认识。作为公司的主要负责人，围绕“改”与“不改”，我也曾有过激烈的思想斗争。回想我从参军、入党、在政府机关工作、到调入开发区，几十年一直是循规蹈矩、一帆风顺。人到中年，已经是正处级干部，有着稳定的收入和生活，还折腾什么？改制意味着我不仅要放弃这一切，而且今后还要承担巨大的风险走生存之路，这一步如果走好了，大家高兴；否则岂不成了千古罪人。但是从另一方面想，“人生能有几回搏。”这些年，安逸磨平了我的棱角，改革势在必行，总得有人先吃螃蟹，我决心率领公司广大职工顺应改革的潮流，义无返顾地走改革之路。我的思想和态度在班子内部产生了积极的、重要的影响。同时，多次召开支部大会，以“共产党员在改革中的位置和态度”为题展开讨论，逐步统一党员对改制工作的正确认识。
从方法上，我们采取了“一学、二请、三出”的做法。“学”是学好、学透中央和省、市关于国企改革的文件，公司将有关文件翻印成册，人手一份，供职工反复学习。
“请”是请市产改办领导给全体职工讲课，使广大职工由对国企改革的模糊认识、消极抵制，逐步转为理解和接受。由“上指下派，不得不改”转为“我们要改”。我们还请有经验的会计审计事物所等中介机构做改制方面的策划。“出”是走出去学习外单位的成功经验。还通过书面材料学习我市改制较早的哈尔滨国际旅行社等单位的经验。
从形式上，我们采取了“大、小会结合，会上、会下结合”的做法。在那些日子里，从来没有见过广大职工这样热心参加会议，有时候，大会自发的变成若干个小会，正、反方辩论的面红耳赤。通过循循善诱的渐进过程，围绕着“改”与“不改”，“早改”还是“晚改”，广大职工的认识逐渐统一、形成共识。大家一致认为：改革势在必行，晚改不如早改，长痛不如短痛。有的同志说：“这是gg开放以来党中央第二次给我们指出致富路，我们决不能再错失良机。”
公司还作出一项重要决定， 3年内保证每名职工有稳定的工作岗位，尽量保持原有工资和福利待遇不变，让全体职工看到希望，打消顾虑。
为了引导职工把对改制的认识入心入脑，公司领导班子发动广大职工结合实际实事求是地分析了改制的“利”与“弊”。通过分析，大家一致认为公司在改制方面有许多优势：一是有一个勤政廉洁、开拓进取、群众信得过、能带领广大职工致富的领导班子；二是既无内债，也无外债，往来帐目清晰，有一个好的经济基础；三是公司组建时间短，职工平均年龄三十几岁，没有离、退休的，包袱轻；四是几年来，经营状况相对稳定，抗风险能力较强；有的同志诙谐地说：“改制怕什么，就是有一天大烟囱拔了，凭出租公司房产也够大伙开资。何况我们还要不断开发新项目，扩大市场占有份额。”五是期前经营规范有序，按国家规定“三金”（公益金、公积金和大修基金）应留尽留，没有透支现象，具备扩大再生产的能力。当然，大家也找出了公司潜在的危机和风险，但是“利”大于“弊”，机不可失，时不我待，公司上下团结一致坚定了改制的决心。
（二）严格履行法定程序，精心组织、规范运作。
为了加强领导，公司成立了改制工作领导小组，领导小组下设清产核资工作小组和股权分配工作小组。
改制工作由始至终坚持高标准、严要求，被开发区誉为“具有指导意义的改制示范单位”。其核心是充分发扬民主，严格依法办事，充分尊重广大职工的知情权、选择权，绝不包办代替、差强人意。改制工作法定程序多，涉及市体改委、财政、审计、工商、税务、人事、劳动等十几个部门，公司坚持依法办事，认真严谨地抓好改革的每一个环节，环环相扣，做到“五不”。即：不脱节、不“跑粗”、不走过场、不一蹴而就、不留后遗症。经过反复推敲，制定了改制总体方案和一系列相关的规范性文件。方案确定了通过职工入股全部买断国有净资产，独立走向市场，成为“四自”（自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展）的民营企业的改革思路，并确定了坚持国有资产不流失、坚持维护职工合法权益、坚持规范运作的三个基本原则。
在不到三个月的时间，公司体改领导小组先后组织召开大、小各类会议29次（其中职工表决的全体会议11次，领导小组工作会议16次，其他2次）。例如：在确定股权分配方案前，领导小组先后于5月10日、5月20日两次以问卷调查的形式了解职工的购股意向，允许朝令夕改。由于工作细，根据调查摸底的情况，结合工龄、职务、职称等情况形成的股权分配方案，体现了“三公”的原则（公平、公正、公开），全体职工大会一次性表决通过。再如：按市有关文件规定，职工解除劳动关系其中工龄在15年以上或15年以下的分别按市上年企业职工的社平工资标准的3倍或2倍计发补偿金。公司为了照顾老职工，在市有关部门的误导下，一度曾拟以公司全体职工补偿金总额与职工工龄总年限的平均值为基数，分别乘以每个人的工龄计发补偿金。这一做法使一些年轻职工的补偿金按文件规定有所降低，出现了合理但不合规的现象。针对这一情况，领导小组坚决予以纠正，使大家深刻感受到公司在改制中的严谨与规范。
（三）充分用好用活政策，紧紧依靠和积极争取开发区党工委和管委会的支持。
国有企业产权制度改革是个新事物，改制过程中，由于各方对政策的理解和所处角度、立场不同，难免在一些具体环节上产生分歧。要顺利解决这方面产生的矛盾，统一认识，最主要的是充分用好用活有关政策，紧紧依靠和争取开发区党工委和管委会的支持。
例如：在国有资产界定上，曾有人认为开发区南岗集中区的锅炉及其管网等有关附属设施应为公司实收资本，这必然大幅度增加参与改制职工买断国有资产的负担，挫伤广大职工改制的积极性。谁是谁非，感情不能代替政策，针对这一情况，我们做了大量的调查研究工作，直到追查到财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务规定》，才使这个问题有了明确定论和共识。按照这个规定，锅炉及其管网有关附属设施的价值已摊入成本，或以出让土地并通过商品房出售和配套费等形式得到补偿，其产权已随商品房价值的转移而归物业产权人所有。因此物业公司此前所使用的锅炉及其附属设施的产权已不属于物业公司，不再属于国有资产，职工也无须再重复买断这一部分资产。
另外，根据市体改委有关文件精神，因产权制度改革企业提出解除劳动关系让职工自谋职业的，可一次性发放补偿金进行安置。另一种情况是继续留用的给予一定额度的经济补偿。两者相比，前者的待遇略高于后者，经请示上级主管部门同意，公司灵活的选用了前者的做法，让广大职工得到实惠，调动了广大职工参与改革的积极性。
二、改制的成效和特点、体会
我公司改制的时间不长，但在许多方面已经凸显出生机、活力和新气象。主要表现在以下四个方面：一是自觉增强责任感，大力提高服务标准。开发区管委会有些人曾担心物业公司体制变了，管理服务标准会不会随之下降？公司新领导班子经过分析认为这符合人们习惯于用怀疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在这种心态作用下，如果我们的工作停留在原有水平或略有提高，只会使人产生下降或如常的错觉，只有各项工作有了显著提高，才能使人们心理平衡和认可。据此，公司一手抓改制，一手抓管理服务，用超范围、超标准的服务回答了这一问题。20**年，正值改制过程，由于市政道路改造，大量社会车辆绕经开发区内，致使区内道路、树木等公共设施遭到严重破坏。公司投资20多万元，恢复和进一步提升了开发区的整体环境质量，受到开发区管委会和广大进区业户的好评。二是投资300万元加强软、硬件建设，为公司的进一步发展夯实基础。其中64万元用于对6台除尘器及相关设备彻底进行改造，安装调试后达到国家环保一类地区一级烟尘排放标准。18万元选用目前居世界领先水平的瑞士产abb变频器，对原变频器进行了改造。还对区内原有公用照明设施进行改造，修复路灯512盏，新建路灯345盏。三是改制使股东（职工）同舟共济、更加团结，增强了公司的凝聚力、战斗力。
20**年，开发区管委会对哈平路工业园区供热中心11300万元资产公开向社会租赁招标，公司不畏强手，经过昼夜奋战做标书，一举竞标成功。同年，在对物业公司管辖服务的科技公寓1#、2#楼分户供热改造中，少数长期拖欠热费的人煽动不明真相的业主对分户供热改造设置种种障碍，公司上下团结一致，顶住了压力和阻力，使改造如期完工。四是职工的主人翁意识空前增强。过去月月喊、年年喊而难以实现的东西，现在不用喊，自发出现了“三多”、“三少”的现象：为了工作主动放弃双休日的多了，讨要加班费的少了；围绕公司的发展和前途忧患意识多了，过去那种吃粮不管穿的少了；事事精打细算的多了，花钱大手大脚的少了。公司控股的新科热力公司根据原煤冬夏季差价，夏储冬用，仅此一项节约资金6.5万元。按惯例，水厂的蓄水池每年都请专业队伍清刷，但改制后，这个单位发动职工自己动手清理蓄水池，节约资金4.7万元。自公司成立以来，南岗集中区供热系统长期存在补水量过大的不正常现象，但“光听辘轳把响，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程师经过昼夜排查，甚至钻进地沟里摸爬滚抓，最终查到了漏点，使锅炉日补水量由原来的160多吨降至30吨，为公司减少了巨额损失。
20**年，公司的收费率由上年的80%上升到91%，公企和民宅热费比上年同期分别增收了11%和8%，是历史上收缴最好的一年。
通过前一阶段工作，物业公司的改制工作呈现五个特点：一是领导班子旗帜鲜明、态度坚决，以对党的路线、方针、政策无比信任、忠诚与执着追求，在“改”与“非改”这个大是大非面前从来就没有怀疑过。一件事抓到底、一条路跑到头。改制之初，区内区外曾有人对物业公司的做法评头品足，有人认为“物业公司好出风头”、有人甚至到处散布舆论，说“公司（或某些人）借改制之机大捞好处”，但公司领导班子坚持走自己的路，丝毫不为所动。20**年初开发区工作会议仅过两周，公司就向管委会提出了改制申请，为开发区的国企改革带了个好头，率先打破僵局。改制过程尽管有曲折，特别是其间由于开发区管委会主要领导人事变动，公司的改制方案迟迟批不下来的时候，大家坚持改革的大方向始终没有动摇过；二是公司主要领导的率先垂范作用好，有力拉动了公司的改制进程。在股权分配上，公司主要领导和高管人员站得高、看得远、以宽广的胸襟让利于群众。按鼓励经营者持大股的政策规定，原企业的经营者可以占50%以上的股份。但董事长（兼总经理）最终还是在保证广大职工认饱购足的前提下，认购剩余的40%的股份。
公司主要领导的这些表现调动了广大职工参与改革的积极性，职工争相要求超份额认购股份，仅用一周时间就将以股本形式体现的总额300万元注册资本全部交清。三是做过细的思想工作，坚持稳定的原则。充分尊重职工的选择，做到走、留自愿。原公司正式职工中，除因升学、出国、调离外地等原因，其余90%的职工全部转为股东（在我市已转制的国企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，没有出现因改制而越级*告状的现象，职工队伍情绪健康、稳定。四是正确摆正国家、集体、个人三者之间的位置，顾全大局、态度端正，能做出必要的牺牲和让步。在改制过程中，特别是在国有资产认定上，公司始终尊重管委会和有关部门的意见和建议，襟怀坦白、心地坦荡，不和国家藏心眼。如：在处理期后事项中，我公司改制清产核资截止日是20**年4月29日，但由于种种原因，完成改制工作批准日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其间新发生各项业务费用170万元，管委会只认定其中的110万元，公司不和管委会做过多纠缠，主动接受这一认定。通过这次改制，公司总共上交管委会一千多万元，以人均为单位计算，这在同期改制企业中是十分罕见的。五是有胆识和气魄，步子迈得大。由国企到民营实现跨越式发展，改革彻底，一步到位。
通过这一阶段工作，我们的体会是国企改革势在必行，晚改不如早改，只要紧紧依靠开发区党工委、管委会领导，吃透国家和省、市文件精神，用好、用活政策，把职工的思想工作做细、做透，充分发扬民主，尊重职工的参与权与选择权，兼顾国家、企业、个人三者利益，稳扎稳打坚实抓好改革过程中的每一个环节，就一定能把改制工作全面做好。
各位领导、各位来宾，以上汇报仅是我公司改制过程中的简要做法和粗浅体会，有不当之处，请各位批评指正。我公司的改制工作仅仅是开始，还很不深入和完善，今年，我们要继续深化改革，重点是在人事制度等方面进行相应的配套改革，实行全员竞聘、定岗定薪、岗变薪变，和一些先进省、市的同行比，我们的工作还有很大的差距，有机会我们要走出去，向你们学习，在此也欢迎广大物业同仁、战友们到我公司作客、指导工作、传授物业管理的先进理念和经验。谢谢大家！
哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司