物业如何提质增效，破解物业管理痛点、难点?→做增值服务!
物管行业目前是最好的时代，也是最坏的时代。
市场空间如此之大，但被时代抛弃的危险也近在眼前。
一般而言，物业企业营收有两大块，一是基础物业服务，一是增值服务。其中，基础物业服务占据物企营收的重头，但毛利率水平十分有限。
相对于物业费调整这一物企合理经营行为不得不面对的普遍性困局，基于社区这个“私域流量”的增值服务却有着不小的想象空间。社区是天然优质的“私域流量”，对于物企而言，在低获客成本之下，如果能够有效把握业主的痛点与需求并行之有效地组织起商业范式，那么社区增值服务对于单个物业管理项目盈利模型的改善就值得期待。
01增值服务发展现状
有房地产开发母公司的，得益于母公司地产开发和储备规模，提供管理规模的增长确定性。
如碧桂园服务、恒大物业、金科服务等。
没有房地产开发母公司的，或者第三方中小物企如何破局?
目前，开展增值服务顺应了业主生活品质提升的需要，也是行业发展的必然趋势，很多中小型物业企业受困于管理面积较少以及管理水平薄弱，并没有及时抓住这一波发展机遇，无法及时扩大开展增值服务项目。
02 物业多种经营创收思路
一般情况下具有经营性的项目很多，主要有：
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。
⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。
⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。
综合服务的方式
综合服务的方式由其内容所决定，主要有：
(1)常规性服务
这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。
(2)委托性服务
这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。
(3)无偿性服务
物业服务企业的经营方式大致有以下几类
商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅;
生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等;
文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室;
医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所;
商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项;
房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修;
家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物;
金融类——与有关部门合作开办银行分理处;
环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。
在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则。
优先选择的几种经营项目
1.家居装修装饰行业。
随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。
2.立体化停车场建设。
随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。
3.开发社区商业。
有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。
4.发展环保产业。
环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。
5.组建区域性物流配送中心。
物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。
6.为社区提供信息服务。
在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为?
7.走国际化道路，开展社区旅游服务。
社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活(住宿)等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润。
其他类型
物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：
1. 开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。
2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。
3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。4. 开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。
5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受;不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。
篇2：钦州市物业管理办法(2017)
钦州市人民政府办公室关于印发《钦州市物业管理办法》的通知
钦政办〔20**〕122号
各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：
经市人民政府同意，现将《钦州市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
钦州市人民政府办公室
20**年9月22日
钦州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
第三条 县区人民政府(管委)应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系，建立物业管理目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等，因客观原因未实施物业管理的物业小区，县区人民政府(管委)可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套基础设施和公共服务设施，改善综合环境，逐步实施物业管理。
第四条 市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导;县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住建(规划、建设)、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。
镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。
村民委员会(居民委员会)应当协助镇人民政府(街道办事处)开展物业管理工作。
第五条 物业行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，开展我市物业服务优秀小区评选工作，加强物业服务企业从业人员培训，定期发布物业服务市场信息，调解处理物业服务纠纷，提高物业服务行业水平。
第二章 业主大会及业主委员会
第六条 首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担，按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业管理区域总费用最高不超过30000元，最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前，开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府(街道办事处)代管，专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出，结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。
第七条 县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内，书面告知镇人民政府(街道办事处)。镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、建设单位指派的代表以及业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府(街道办事处)代表担任。
筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。
第八条 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员：
(一)非本物业管理区域的业主;
(二)不具有完全民事行为能力;
(三)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;
(四)存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的;
(五)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;
(六)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;
(七)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;
(八)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;
(九)违反业主大会议事规则、管理规约的;
(十)其他原因不宜担任的。
业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核，由镇人民政府(街道办事处)负责。
第九条 业主大会筹备组应当履行下列职责，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会：
(一)确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)拟定首届业主委员会成员选举办法草案，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举(增补)办法;
(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间向筹备组提出意见，筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。
第十条 首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。
第十一条 业主委员会设主任1名，副主任1至3名，由业主委员会全体委员推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)办理备案手续。
业主委员会办理备案手续后，可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第十二条 经业主大会决定，业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取，或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。
业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集，也可以由业主委员会自行筹集，具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。
第十三条 业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的监督和指导。
召开业主大会会议或业主委员会会议前，召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员，并书面报告镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)。镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应派员列席会议，并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，做出的决定违反法律、法规及规章的，镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 物业服务
第十四条 业主大会成立前，由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，根据中标结果确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。
开发建设单位在销售房屋前，应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。
业主大会成立之前，开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的，开发建设单位应当通过招标投标方式，重新选聘前期物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，由镇人民政府(街道办事处)临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的，开发建设单位或镇人民政府(街道办事处)应当就选聘物业服务企业事项进行公告;业主对公告内容有异议的，应当及时答复。
业主大会成立后，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。
业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。
第十五条 前期物业服务企业在承接物业前，应当和开发建设单位按照合同约定，共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。
开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：
(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)环境影响评价等环境保护资料;
(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册、业主z6尊龙app官方网站的联系方式;
(六)物业服务所必需的其他资料。
第十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新，接受业主咨询、监督：
(一)物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等;
(二)合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和z6尊龙app官方网站的联系方式等;
(四)电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况;
(五)其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。
第十七条 开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的，可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的，物业服务企业应当进行整改。
物业服务企业有下列失信行为之一的，经镇人民政府(街道办事处)和县区房产行政主管部门核实后，由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案：
(一)未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的;
(二)经第三方评估机构评估，履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的;
(三)违反合同约定擅自更换项目负责人的;
(四)挪用专项维修资金的;
(五)擅自改变物业管理用房用途的;
(六)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
(七)发生重大安全责任事故的;
(八)物业服务合同依法终止后，拒不撤出物业管理区域，或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
(九)违反法律、法规及规章等规定情形的。
第十八条 物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。
业主大会成立前，公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价;其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定，结合我市实际，分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价，并适时更新，定期向社会公布。
第十九条 物业服务企业违反规定和合同约定，擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。
业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式，督促其限期交纳;逾期未缴纳的，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主有不交纳专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。
第二十条 物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜;业主委员会尚未成立的，应当与开发建设单位办理退出交接事宜;开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，应当与村民委员会(居民委员会)办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认，并报县区房产行政主管部门备案。
物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。
第四章 物业的使用及管理
第二十一条 新建物业的开发建设单位应当在商品房预(现)售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。
物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展活动等因素划分。
有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的;
(四)法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。
第二十二条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，且不少于80平方米。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。
经业主大会同意，业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。
第二十三条 开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示，并作为《商品房买卖合同》的附件：
(一)前期物业服务合同及业主临时管理规约;
(二)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(三)共用部位的位置、数量、面积和用途;
(四)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;
(五)车库、车位的位置、数量及权属;
(六)物业服务用房的面积及位置;
(七)法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。
物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核定为绿地面积的，属于全体业主共有。
物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理，收益归开发建设单位所有。
第二十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前，原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。
车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人;业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租。
第二十五条 新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担，并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。
新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。
新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。
第二十六条 业主转让或出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项，避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。
第二十七条 物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。
人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。
保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：
(一)业主专有部分由业主承担;
(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担。
第二十八条 业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入，扣除经营、维护等成本后，收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理，应当在物业服务合同和管理规约中约定。
经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示，接受业主、业主大会和镇人民政府(街道办事处)以及村民委员会(居民委员会)的监督。
第二十九条 县区人民政府(管委)应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)召集，相关行政主管部门、村民委员会(居民委员会)、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;
(二)物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件;
(四)物业管理区域内的收费争议问题;
(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(六)其他需要协调解决的重大事项。
第五章 监督管理
第三十条 市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责：
(一)市房产行政主管部门职责：
1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;
2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作，建立物业应急维修监管制度，建立物业服务突发事件应急处理机制;
3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度;
4. 指导和监督各县区开展物业管理工作;
5. 法律、法规及规章规定的其他职责。
(二)县区房产行政主管部门职责：
1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案;
2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管;
3. 负责业主大会及业主委员会备案;
4. 定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;
5. 负责查处物业装饰装修的违法行为;
6. 负责物业小区房屋租赁登记备案;
7. 组织开展物业小区信息调查，建立物业小区管理档案;
8. 指导和监督镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷;
9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作;
10. 法律、法规及规章规定的其他职责。
第三十一条 市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责：
(一)住建(规划、建设)行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查，依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。
(二)城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。
(三)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理，指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关安全管理制度;配合流动人口和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处;依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。
(四)民政行政主管部门负责指导村民委员会(居民委员会)协助镇人民政府(街道办事处)做好物业管理相关工作。
(五)司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。
(六)环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。
(七)卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。
(八)工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。
(九)质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作，依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。
(十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;负责对物业服务收费进行规范和引导;依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为;协调处理物业服务收费纠纷。
(十一)人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。
(十二)其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。
第三十二条 镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)具体履行下列职责：
(一)镇人民政府(街道办事处)职责：
1. 负责业主大会及业主委员会备案;
2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;
3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动;
4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系，协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系;
5. 依法纠正业主委员会的违法行为;
6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作;
7. 法律、法规及规章规定的其他职责。
(二)村民委员会(居民委员会)应当协助和配合镇人民政府(街道办事处)开展下列物业管理工作：
1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;
2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作;
3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理物业管理事务;
4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;
5. 依法协调处理物业管理纠纷;
6. 其他需要协助和配合的工作。
第六章 附 则
第三十三条 违反本办法规定的行为，法律、法规及规章已做出处罚规定的，从其规定。
第三十四条 各县区可根据本办法制定实施细则。
第三十五条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自印发之日起施行。
篇3：德阳市物业管理条例(2019)
德阳市物业管理条例
(20**年10月16日德阳市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 20**年12月7日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)自20**年4月1日起施行。
目录
第一章 总则
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 老旧住宅小区物业管理
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、文明、和谐的人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合德阳市实际，制定本条例。
第二条 德阳市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业管理遵循业主自治与依法监管相结合的原则。
第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定和落实扶持政策，加强行业管理，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理专业化水平，促进物业服务行业健康发展，提升社区治理能力。
第五条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，组织开展物业服务信用评价工作，建立物业管理信用信息档案，协调处理物业管理活动中的重大纠纷;
城乡规划主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及相关配套设施建设，协调处理因配套设施不完善而产生的纠纷;
城市管理主管部门负责查处违法建设、违规装修、毁损绿地、影响市容和环境卫生等行为;
公安机关负责监督指导安全防范工作，依法调处治安纠纷，查处违法犯罪案件;
价格主管部门负责规范前期物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为;
消防主管部门负责监督物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，依法查处占用消防通道、毁损消防设施等行为;
其他相关行政主管部门按照各自的职责，依法开展物业管理活动的监督管理和服务工作。
第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责;组织推动老旧小区开展物业管理，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理活动中的纠纷。
居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理有关的工作。
第七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度，相关行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等有关方面参加，协调处理业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。
第八条 物业管理协会等行业组织应当制定物业服务行业规范和等级标准，加强行业培训与指导，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，提高物业服务水平，协助主管部门做好信用信息管理和调解物业管理纠纷。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第九条 依法登记取得房屋的所有权人为业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。
业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务企业或者业主委员会。
物业交付后，业主应当按照规定和约定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用，不得拖欠或者拒绝交纳。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。
业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同实施管理。
第十一条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请设立业主大会，同时报送以下资料：
(一)物业管理区域划分资料;
(二)建设工程规划核实合格证;
(三)业主名册;
(四)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;
(五)建设工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;
(六)物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置资料;
(七)其他有关的文件资料。
建设单位未按规定及时书面申请设立业主大会的，物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当予以督促，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。同一物业管理区域内已交付专有部分十分之一以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。
第十二条 街道办事处(乡镇人民政府)在收到报告之日起15日内，应当会同物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当依法履行职责，在业主大会会议召开15日前，将首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告，自筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担，实行专款专用。
第十三条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;
(二)选举、更换或者罢免业主委员会委员，监督业主委员会工作;
(三)确定物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;
(四)依法筹集和使用专项维修资金，并监督实施;
(五)制定、修改物业共用部位、共用设施设备管理、使用、经营等方面的规程;
(六)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议、决定;
(七)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;
(八)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员补贴的经费来源、标准;
(九)法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主共同决定的其他事项。
业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。
发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议：
(一)经五分之一以上的业主向业主委员会书面提议的;
(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;
(三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的;
(四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。
第十五条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见等形式召开，表决事项可以采取现场投票、手机短信、电子邮件以及qq、微信等即时通讯方式投票。业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法委托代理人参加并投票。
业主人数较多的物业管理区域，可以以楼幢或者单元为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，但表决事项应当经业主本人签字同意，具体操作办法应当在业主大会议事规则中明确。
业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定，对全体业主具有约束力，业主不得以未参加业主大会会议为由拒绝执行。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并可持备案证明向所在地公安机关申请刻制印章和向银行开设账户。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。
第十七条 业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，接受业主询问;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督履行;
(四)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(七)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;
(八)督促业主按照规定交纳物业服务费用;
(九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第十八条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布并及时更新下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共用部分的使用和经营收益的收支情况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(七)业主委员会日常工作制度、年度工作报告;
(八)业主委员会委员姓名及z6尊龙app官方网站的联系方式;
(九)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主对前款第四项、第五项、第六项公布事项有重大异议的，经五分之一以上的业主提议，并经业主大会会议通过，业主委员会应当委托第三方机构进行核查或者审计。
第十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守法律法规、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，责任心强，公正廉洁，无不良信用记录;
(三)具有一定组织能力和必要的工作时间;
(四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件。
第二十条 在物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主成立物业管理委员会，临时对物业管理区域实施管理：
(一)前期物业管理期间达不到规定的条件而无法成立业主大会、选举产生业主委员会的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能调整或者重新选举的。
第二十一条 物业管理委员会组成人员应当为7人以上的单数，由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。其中，业主代表不少于二分之一，由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生;物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于15日。
物业管理委员会成立之日起15日内，街道办事处(乡镇人民政府)应当书面告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门。
物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。
第三章 前期物业管理
第二十二条 建设单位应当按照规定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房，并在规划报建图中明确标明其位置和面积，与主体工程和供水、供电、供气等配套设施设备同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房属于全体业主共有，应当专门用于物业管理工作，不得擅自处分或者改变用途。
第二十三条 建设单位在销售房屋时，应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容：
(一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;
(二)属业主共有、建设单位可处分的车位数量和位置;
(三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;
(四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;
(五)公共绿化的面积和位置;
(六)其他需要明示的场所和设施设备。
第二十四条 建设单位应当按照规定划定物业管理区域，通过招投标或者协议方式依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，自合同签订之日起30日内向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。
前期物业服务收费、保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其标准由物业所在地县(市、区)价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定并向社会公布，根据实际需要可以依法适时调整。
第二十五条 新建物业交付前，建设单位应当与物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验，并邀请业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门参加。首次物业承接查验所需费用由建设单位承担。
物业承接查验前，建设单位应当在向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)房屋测绘报告;
(六)物业管理所需要的其他资料。
第二十六条 物业承接查验时，物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理。
建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者承接查验不合格的物业。
第二十七条 自物业交接后30日内，物业服务企业应当持下列资料向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置进行公告:
(一)物业承接查验协议;
(二)建设单位移交资料清单;
(三)物业承接查验记录;
(四)物业交接记录;
(五)其他与物业承接查验有关的资料。
第二十八条 物业服务企业应当将建设单位移交资料、物业承接查验资料和前期物业服务期间的相关资料建档保存。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述档案资料移交给业主委员会，并做好物业区域内公共资产、公共收益的清理和交接工作。
第四章 物业服务
第二十九条 业主大会依法成立后，业主委员会应当与业主大会会议决定选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限、双方的权利义务、违约责任以及履约保证等内容进行约定。
自签订物业服务合同之日起30日内，物业服务企业应当向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。
第三十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务，并建立岗位、值班、巡查、档案管理、应急处理等制度，应用现代化管理手段提高效率，做好物业管理区域内环境卫生、绿化、安全防范、节能节水、垃圾分类、污染防治等相关工作。
物业管理区域内存在重大安全隐患，发生人身伤亡事故或者群体性事件的，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告。
相关主管部门、专业经营单位接到报告后，应当按照各自的职责依法及时妥善处置，并将处理结果反馈物业服务企业。
第三十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置及时公示和更新下列信息：
(一)企业及其项目负责人的基本情况、z6尊龙app官方网站的联系方式、服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;
(三)电梯、水、电、气等设施设备日常维修保养单位的名称、z6尊龙app官方网站的联系方式及维护保养情况;
(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;
(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;
(六)其他应当公示的相关信息。
第三十二条 物业服务企业不得有下列行为：
(一)擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级;
(二)擅自处分属于业主共有的收益;
(三)泄露业主、物业使用人信息;
(四)擅自实施停水、停电、停气;
(五)擅自占用或者允许他人占用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的;
(六)擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务;
(七)法律、法规规定的其他禁止行为。
第三十三条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定续约的，应当重新签订物业服务合同。
合同依法解除或者期满未续约的，物业服务企业应当退出，并依法履行交接义务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
业主大会作出选聘新的物业服务企业决定的，自签订物业服务合同之日起15日内，新聘物业服务企业应当在业主委员会的监督下同原物业服务企业进行物业查验，并办理交接工作。
第三十四条 市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度，实行信用记分管理，开展服务质量考评，定期向社会公布，并提供查询服务。
物业服务企业信用管理办法由市住房和城乡建设主管部门另行制定。
第五章 物业的使用与维护
第三十五条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途和管理规约的规定使用物业，不得损害公共利益和其他业主合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为：
(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构、擅自安装影响容貌的防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等;
(二)违法建设建(构)筑物，开挖、扩建地下室等;
(三)侵占、损坏道路、楼道、公共园林绿地、燃气管道等物业共用部位、共用设施设备或者擅自移动共用设施设备;
(四)擅自改变房屋、绿地规划用途、使用性质;
(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物，往楼下抛掷物品;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质;
(七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、封堵出入口通道;
(八)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活;
(九)违反规定停放机动车辆，妨碍行人和其他机动车辆正常通行;
(十)违反规定饲养动物、种植有毒有害植物;
(十一)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到报告后，应当及时调查核实，依法处理，并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。
第三十六条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，属于建设单位所有的，可以通过出售、附赠或者出租等方式处分，但应当首先满足业主、物业使用人的需要。
利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
第三十七条 建设单位应当提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。
物业服务合同期限内，物业共用部分、共用设施设备的日常维护和大型维修、更新、改造，依照有关规定和物业服务合同的约定承担。
物业专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时，业主、物业使用人应当及时维修养护。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。
第三十八条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主可以在管理规约中约定，在发生下列危及公共安全的紧急情况，需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时，启用应急程序使用住宅专项维修资金：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的;
(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;
(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(五)二次供水设施损坏导致供水中断的;
(六)其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
应急情况下需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当配合业主委员会先行采取应急防范措施，并立即报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门;涉及电梯、消防设施的，应当同时报告相关行政主管部门。
相关行政主管部门在接到报告后，应当立即组织实地查勘，符合应急情形的应当予以确认，由业主委员会在物业管理区域内的显著位置进行公告，并按照规定及时组织维修、更新、改造。
第六章 老旧住宅小区物业管理
第三十九条 市、县(市、区)人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度计划，并安排资金对老旧住宅小区进行综合改造，逐步实现供水、供电、供气等专业经营设备分户计量、分户控制，完善相关配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区居住环境。
第四十条 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议，选举业主委员会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。
老旧住宅小区不具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导小区业主自行管理，做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作。
第四十一条 老旧住宅小区依法可以通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金，用于改建物业服务用房、加装电梯、增设车辆停放场所等设施。改建规划及实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。
第四十二条 市、县(市、区)人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为未实行物业管理的老旧住宅小区、拆迁安置小区提供公益性物业服务，并给予政策扶持和资金补助。
第七章 法律责任
第四十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第四十四条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解;不能协商和解的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
第四十五条 业主未按照第九条第三款规定交纳物业服务等费用，物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其交纳，也可以依法申请调解或者提起诉讼。
第四十六条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚：
(一)违反本条例第二十三条规定，未向买受人明示相关事项的，责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款;
(二)违反本条例第二十四条第一款规定，未依法选聘前期物业服务企业的，处一万元以上三万元以下的罚款;未进行前期物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;
(三)违反本条例第二十五条规定，未移交相关资料的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;未进行首次物业承接查验的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款;
(四)违反本条例第二十六条第二款规定，将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。
第四十七条 物业服务企业违反本条例的规定，有下列行为之一的，由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚：
(一)违反本条例第二十六条第二款规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款;
(二)违反本条例第二十七条规定，未进行物业承接查验备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;
(三)违反本条例第二十八条第二款、第三十三条第三款规定，未办理交接工作的，责令限期改正，处一万元以上十万元以下的罚款;
(四)违反本条例第二十九条第三款规定，未进行物业服务合同备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;
(五)违反本条例第三十条第二款规定，未履行报告义务的，责令限期改正，处二千元以上一万元以下的罚款;
(六)违反本条例第三十一条规定，未公布或者更新物业服务相关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处二千元以上一万元以下的罚款;
(七)违反本条例第三十二条第二项规定，擅自处分属于业主共有收益的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任;
(八)违反本条例第三十二条第三项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款;
(九)违反本条例第三十二条第四项规定，擅自实施停水、停电、停气的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
(十)违反本条例第三十五条第三款规定，未及时进行劝阻、制止和报告的，责令限期改正，处二千元以上一万元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第三十二条第一项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由县(市、区)价格主管部门依法查处。
第四十八条 业主、物业使用人违反本条例第三十五条物业使用禁止性规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依法查处;造成损失的，依法承担相应的民事责任;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十九条 业主委员会违反本条例规定，不履行或者不正确履行职责的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的业主提出集体罢免业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议，决定有关事项或者选举新的业主委员会。
第五十条 住房和城乡建设、城市管理主管部门和其他相关行政主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)的工作人员违反本条例规定，不履行或者不正确履行职责的，由上级行政主管部门责令改正;情节严重的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十一条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同等文件，由市住房和城乡建设主管部门负责制定示范文本。
第五十二条 本条例自20**年4月1日起施行。