物业管理中央空调节能案例及经验 -z6尊龙app官方网站
物业管理中央空调节能案例及经验
在物业管理服务的全部内容中，设施设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值起到了举足轻重的作用，还对物业管理服务水平(顾客满意度)的保障起到了不可替代的作用。上实物业上海实业大厦管理处秉持公司理念，在物业管理服务的实践中除加强物业设施设备日常的维修保养外，节能减排降低设备系统运行成本一直是日常工作中的重中之重。在大厦运营成本中空调能源消耗一直占有较高的比重，在空调系统的节能管理工作中除坚持“设备的开停机检查、巡回节能检查、周期性节能检查、加强空调系统节能维修保养”，收到了一定的节能效果，但节能的作用有限。
从20**年开始，管理人员和工程技术人员研究如何将价值工程管理技术运用到空调系统的节能降耗上来。所谓价值工程是以提高作业(或产品)价值和有效利用资源为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益的一种管理技术。价值工程用数学式表示为v=f/c。式中v代表服务的价值;f代表作业的功用;c代表物业运营成本由能源成本和物业管理服务成本组成(其他因素暂不考虑)。在物业管理服务过程中物业管理服务成本一方面受到人力资源成本的挤压，另一方面受到同业低价竞争。
物业管理服务成本c无论是包干制还是酬金制都是低廉的。通过降低物业管理服务成本c来提高物业管理服务价值v是行不通的。欲提高物业管理服务价值v的途径是在传统物业“四保”(保洁、秩序维护、设备及业主和使用人服务保障)管理服务中扩大物业管理服务的领域，提高功能价值f和降低物业运营成本中能源消耗成本，管理节能和科技节能并举，延伸物业管理服务的内涵。为此进行功能再造，实现功能价值f的提高。
20**年大厦管理处与某设备公司合作，对中央空调水系统实施了变流量改造，实现对冷却水循环泵、一次泵、二次泵的变频控制;并采用了中央空调集中管理系统，实现对中央系统的集中控制。中央空调管理系统，通过跟踪负荷的变化，将所采集的冷冻水供回水温度、温差、压差和流量数据送至模糊控制器，模糊控制器根据实时数据及历史数据，计算出末端空调负荷所需制冷量及冷冻水供回水温度、温差、压差和流量的最佳值。系统利用变频技术控制水泵流量，使冷冻水系统运行在最佳参数下，同时降低了冷冻水泵的能耗。通过调节冷却水流量，使冷却水系统运行在最佳参数下，制冷主机在较高的cop下运行，同时降低了冷却循环泵的能耗。该中央空调管理系统自20**年6月份投入运行，经第三方认证，历年来节省能源消耗和节能效益见下表。空调节能系统节省能源统计表
上表中节电用电量由第三方连续两个年度在工频和变频状态下交替运行，记录下当日的机组、水泵能耗及当日最高气温。通过对比工频状态和变频状态的能耗，计算出系统在不同气温下的节能率对照表(见下表)。根据改造后两个年度的空调能耗数据及全年气温记录，可推算出节电用电量=当日实际用电量×当日节能率÷(1-当日节能率)
节能率对照表
20**年运用价值工程引进该系统时，合同条款约定以节电的85%分期支付设备款126万元，同期的15%作为该系统和空调系统的维修保养费用。至20**年，设备款已支付完毕，设备产权已归属业主，业主方和物业管理方没有投资一分钱，实现了物业管理服务为物业保值增值，又持续不断的降低运行成本的目的。历年来累计节电2，219，637kwh，折合897吨标准煤，通过了上海市徐汇区jj小组的验收并获奖，实现了价值工程的预期目标。
20**年4月2日国办发〔20**〕25号《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见》，文件中提出了合同能源管理的新概念。所谓合同能源管理是发达国家普遍推行的、运用市场手段促进节能的服务机制。节能服务公司与用户签订能源管理合同，为用户提供节能诊断、融资、改造等服务，并以节能效益分享方式回收投资和获得合理利润，可以大大降低用能单位节能改造的资金和技术风险，充分调动用能单位节能改造的积极性，是行之有效的节能措施。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。
对照国务院的文件精神，20**年上实大厦物业管理处开始的运用价值工程引进节能设备降低空调系统能耗的实践，完全可以说是合同能源管理实践，突破了传统物业管理服务“四保”(保洁、秩序维护、设备及业主和使用人服务保障)的作业模式，丰富了物业管理服务的内涵，提高了物业管理服务的功能，实现了物业管理服务有增值。笔者查遍了合同能源管理的有关资料，未见物业企业进行了合同能源管理的报道。上实大厦物业管理处运用价值工程原理引进节能设备的创举，开创了物业企业合同能源管理的先河，体现了“务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流”的企业精神风貌，合同能源管理的实践在物业管理服务领域堪称典范。
“服务性价比高”是“合同履约率高”和“顾客满意度高”的基础，“服务性价比高”是思维观念的突破，是对传统物业管理服务模式的突破，提高了物业管理服务的功能，实现了物业管理服务的高附加值。“让我们与客户共创美好生活”的同时，赢得市场。
篇2：酒店宾馆中央空调节能措施
酒店、宾馆中央空调的节能措施
一、室内设定值节能
确定合理的室内温度和湿度值是室内设定值节能的重要方面。选用全年固定值的方式，只对有特殊要求的少量工业空调才适用，而对于大部分空调来说，冬天把空气处理到偏高的设定值显然要消耗更多的热量，夏天处理到偏低的值也要消耗更多的冷量。采用全年不变的室内设定值的方法，既不舒适又浪费能量。所以，对于室内温度设定值并不需要全年固定不变的大多数空调对象，可以采用变设定值控制或按设定区控制的方法。
据国外文献报导，夏季室温设定值从26℃提高到28℃，冷负荷可减少21％～23％；露点温度设定值从10℃提高到12℃，除湿负荷可减少17％；冬季室温从22℃降到20℃，热负荷可减少26％～31％；露点温度从10℃降低到8℃，加湿负荷可减少5％.
由上可见，在满足条件的情况下，为了节约能耗，空调房间的温度和湿度基数在夏季应尽可能的提高，冬季应尽可能降低，设定区间越大，节能效果越明显。
民用建筑空调房间的温度、温度基数有规定，以宾馆客房设定值为基准，推荐值为：冬季19℃，夏季27℃.对于存货商店、电影院等公共建筑和标准比较低的地方，冬季可以考虑比基准值低1℃～3℃，夏季可提高1℃左右。对病房等特殊场合和标准比较高的地方，冬季可以比基准值提高2℃～3℃，夏季可降低1℃～2℃.相对湿度的设定值除特殊要求外，一般民用建筑和工业建筑均为：夏季不大于70％，冬季不小于30％.
二、控制室外新风量节能
空调室外新风量越大，系统能耗越大。在这种情况下，室外新风量应控制到卫生要求的
最小值。
空调系统冬、夏取用的最小新风量是根据人体卫生要求、用来冲淡有害物、补偿局部排风、保证空调房间一定正压值而制定的。过去，空调系统新风量取30 m3／（h..人）。
篇3：写字楼中央空调节能方案
物业公司写字楼中央空调节能方案
1、空调系统状况：
贵大厦空调系统为全空气系统，冬季采用市镇热水通过板式换热器供热，夏季采用4台约克ykhcgbh35c*d机组提供冷源，设备配置情况如下表：
序号设备型号数量功率使用状况
1约克冷水机组ykhcgbh35c*d4607 kw4#机需大修，其余正常
冷凝器铜管中冷却塔填料杂质多
2冷冻水循环泵peerless5132kw正常
3冷却水循环泵peerless5110 kw正常
4热水循环泵peerless3132 kw正常
5冷却塔(新)2400m3/h正常，结垢严重
冷却塔(旧)5756m3/h很少使用
6空调机组检修门关闭不严，漏风严重空气过滤器很脏
7管道保温有破损，应维修
2、机组运行状况分析：
根据现场工作人员提供的情况，贵大厦冬季采用板式换热器，一台水泵运转就可以满足要求，夏季除少数几周开启两台冷水机组，其余时间采用一台空调主机即可满足制冷需求。
结合贵大厦中央空调设备配置情况，可得出如下结论：
贵大厦中央空调有较大后备能力，但新冷却塔只能勉强满足两台冷水机组需求。
空调水量偏大，在最热的夏季两台水泵开启只能达到原设计的一半负荷，因此供回水温差小，整个机组处于大马拉小车的运行状态。
空调系统风系统漏风严重，能耗较高。
空调系统采用常规设计，没有考虑节能措施。
3、耗能分析：
约克空调主机：
1)贵大厦除4#机故障停机外，从参数上看其余机组整体状况正常。
2)冷却水虽然采用自来水，但由于每年进行清理，冷凝器结垢较少，换热效率良好，但由于每年使用物理清洗，加之使用时间较长，建议做铜管探伤。
3)机组由于冬季停机，所以具体机组效率有待开机观测。
水泵：
一般空调水系统的输配用电，在冬季供暖期间约占整个建筑动力用电的 20 %～ 25 %;夏季供冷期间约占 12 %～ 24 % ，因此，水系统节能具有重要意义。目前贵大厦空调水系统采用常规设计方法，主要问题有：
1) 无论冷却水泵、冷冻水泵还是采暖循环泵，型号相同，也没有变频等流量调节措施，水泵无法根据负荷变化进行流量调节。
2) 未端每个水环路阀门锈蚀严重，没有调节的痕迹。对压差相差悬殊的回路不会采取有效措施，因此判断水力、热力失调现象导致大流量、小温差现象普遍存在，设计中供、回水温差一般均取 5 ℃ ，具体贵大厦供回水温差需经实测，如相差较大会造成实际水流量比设计水量大上，使水系电耗大大增加。
各层空气处理机组：
1)空调机箱门关闭不严，有的甚至门半开，上面挂满杂物，漏风严重。
根据实验资料介绍：漏风率5%，风机轴功率增加16%;漏风率10%，风机轴功率增加33%;漏风率15%，风机轴功率增加50%。
2)进风过滤器集尘严重，正常情况空气处理机组进风过滤器每半月清理一次，而贵大厦是一年清理一次。
冷却塔：
贵大厦原有5台冷却塔由于噪声大，影响周围建筑，已基本不用，现在使用两台低噪声横流塔，但冷却塔填料严重结垢，换热效率低，而且选型偏小，后备能力较差。
4、节能建议：
运行：
1) 全空气系统运行中的新风量控制，应按以下原则运行：
(一)在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行;
(二)在系统正常运行时，新风量可按co2浓度小于0.1%控制;
(三)增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行;
(四)增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。
(五)宜采用co2浓度控制系统来调节新风比例。
2)可以减小送风量，(需要改制风机控制)采用大温差送风，控制在下列数值：
(一)送风高度小于或等于5m时，不超过10℃;
(二)送风高度在5m以上时，不超过15℃;
3) 表冷器的冷水进水温度，应比空气出口干球温度至少低3.5℃。冷水温升宜采用3.5～6.5℃。
4)采用减少流量的节能措施，空调系统供冷工况下，控制系统的供回水温差大于3℃(设计温差5℃);供热工况下，控制系统的供回水温差大于6℃时(设计温差10℃);
避免小温差大流量的运行工况。
5)增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。
6)定期检查空气过滤器的前后压差。
7)根据实际负荷情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量(如冷量、热量、水量、风量、压力等)与要求其提供的参数相匹配。
8) 对于冷却塔
(1)根据冷却水回水温度，及时调整投入运转的风机数。在保证冷却水温度满足冷水机组正常运行的前提下，应使运转的风机数量至最少，控制冷却水进出口水温30/35℃，
(2)贵大厦为多塔并联，在过渡季节或者外界气温较低、室内冷负荷减少，部分制冷主机运行时，利用并联冷却塔，不开风机而采用自然冷却的方式降低能耗。
(3)控制供水量、避免飞水，节约水量。
9)根据每天的天气情况和室内空调负荷情况，在充分考虑建筑的围护结构蓄热性能的条件下，确定合适的开停机时间和机组投入数量，控制室内空调环境以节能温度运行。
室内空调环境设计温度与节能运行温度对照表
房间功能 设计温度 节能运行温度
(℃) (℃)
办公室 高 23～25 25～27
一般 24～26 26～28
商场 首层 24～26 26～28
其它层 24～26 26～28
餐厅 高 22～24 24～26
一般 24～26 26～28
多功能厅 高 22～24 24～26
一般 23～25 25～27
大堂 高 24～26 26～28
一般 25～27 27～28
中庭 高 24～26 26～28
一般 24～26 26～28
会议室 高 23～25 25～27
一般 23～25 25～27
10)空调工况下避免冷水出水温度调在7℃以下运行。当主机负载不大，在满足空调系统冷量需要的条件下，可适当提高机组的出水温度，以提高制冷机效率。
11)维护好阀门，杜绝水的无效旁通和排污等渗漏产生的隐形能耗。
12)做好系统水质处理和换热设备清理，使系统高效运行。
管理
采用一定的计量方法加强对空调操作人员的培训，提高管理人员素质，实行空调操作人员操作证制度。暖通空调工程项目，应有较详细的冷热负荷计算书和采取了哪些节能措施，目前很多设计人员都将概算指标一再加大，使冷、热源主机长期在低负荷、低效率下运行。各项调节和节能措施的实施，都与操作人员的技术直接相关;具备必要的制冷空调知识;要懂得根据室外参数的变化进行调节;要懂得如何调节才会节能。
改造
改造意味着投入，但投入就会有回报
1)维修保养冷水主机，保证四台主机制冷剂、润滑油、运行参数处于正常范围。
2)测量系统流量，进行水力平衡调节，根据贵大厦水系统管径偏大的特点，调节系统，增加末端阻力，为小流量运行的水力平衡创造条件。
3)配合负荷变化，部分更换小功率水泵，并适当增加变频控制。
4)维修、维护空气处理机组，对机组风机采用变速调节措施。
5)清洗冷却塔。
6)详细调查实际的空调管路系统，改造不合理的管路。