重庆铜梁县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见(20**)
铜府〔20**〕13号
各镇人民政府、街道办事处，县政府各部门，有关单位：
为进一步加强和规范我县物业管理工作，全面提升我县物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，强化城市管理工作。根据《重庆市物业管理条例》，结合我县实际，现就进一步加强物业管理工作有关事宜提出如下意见：
一、明确职责，构建三级物业管理体系
按照“条块结合、属地管理”的原则，建立县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理体系，健全县房管部门牵头，相关职能部门密切配合，各镇人民政府(街道办事处)属地管理，村(居)民委员会具体抓落实的工作方式，按照以下职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。
(一)县级相关部门职责
县房管部门负责全县物业管理活动的监督管理。主要负责物业服务企业资质、物业专项维修资金、物业承接查验的监管和物业管理矛盾纠纷协调处理，对业主大会活动进行政策指导，对物业企业服务行为进行监管以及对物业服务诚信制度建设和物业管理法规政策进行指导培训等工作。
县物价部门负责前期物业服务收费项目、标准的审核和监管;对后期物业服务收费提供咨询服务和监督检查，调处因物业服务收费引发的矛盾纠纷等工作。
县经信、水务部门负责做好供电、供气、供水方面的监督管理工作，调处因供电、供气、供水产生的物业管理纠纷。
县公安部门负责对物业保安组织实施监督、管理，实行备案制度;建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗。公安消防部门负责监督指导物业服务单位履行消防安全职责，查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。
县环保部门负责查处经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟等污染环境的违法行为，调处因此类问题引发的矛盾纠纷。
县规划部门负责新建商住小区物业配套设施设备的规划审查和监督管理，将物业管理用房、社区用房及邮政设施等公共服务设施，纳入新建商住小区的规划设计审查，查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。
县建设部门负责对物业项目的建筑工程质量进行监督管理，调处工程建设中的矛盾纠纷。室内外装饰装修资质管理部门负责会同相关部门研究制定铜梁县室内外装饰装修管理办法，规范室内外装饰装修活动，查处违法、违规装饰装修行为。
县市政园林部门负责对物业项目业主编制的小区绿化方案进行指导、审查和监督，对各小区环卫工作进行监督检查，为各物业小区清收的生活垃圾向指定地点归集、清运提供便捷服务等工作。
县工商部门负责依法办理物业企业的营业执照，规范企业经营行为;对物业服务合同监督管理，保护消费者合法权益;在办理物业管理区域内的营业执照时，要审查经营场地、经营项目涉及相邻关系证明，查处在物业管理区域内擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为，以及对房地产销售广告及物业管理区域内共用部位发布广告的监督管理。
县质监部门负责对建筑区划内的电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。
县工商、文化、教育、卫生、环保、公安等部门，在为住宅区域范围内开展经营活动办理相关经营许可时应认真审查，对在住宅区域范围内有损害广大业主共同利益等违法行为的单位或个人，要暂缓或不予办理相关经营许可;对已办理相关经营许可的，各相关职能部门要加强监督管理，严厉查处违规经营行为。
(二)镇(街道)属地管理责任。
相关镇人民政府和各街道办事处要明确分管领导具体抓物业管理工作，在社区办增加1-2名专职人员并增拨工作经费。要加强政策法规宣传，推进物业管理区域业主大会建设，监督业主大会和业主委
员会依法履行职责;召集相关部门(单位)召开物业管理联席会议，协调解决物业管理有关问题，妥善调处物业管理与服务纠纷。
(三)村(社区)基层组织作用。
各相关村(居)民委员会应明确1名村(社区)干部负责物业管理工作，配合镇人民政府(街道办事处)推进物业管理区域业主大会建设，督促业主委员会履行职责;在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由村(居)民委员会代行业主委员会职责。
二、突出重点，狠抓物业管理关键环节
(一)严格新建物业项目规划方案审批、建设监管和物业管理工作
县规划部门要严格执行建设部《住宅设计规范》(gb50096-20**)，审查新建物业项目规划方案是否按照有关要求配置物业服务用房和社区用房、地下停车位，以及设置小区道路人车分流和门禁控制系统等设施，否则不予审批。
县建设部门要督促开发建设单位按照规划设计和建筑质量要求进行建设。现有物业项目的物业服务用房和社区用房及相关设施设备配建不到位或者被挤占挪用的，要督促建设单位和责任主体补建或清退。
县房管部门要严格执行前期物业项目公开招投标规定，对招投标实行全程监管，督促开发建设单位公开择优选聘前期物业服务企业。同时要加强对建设单位与物业服务企业开展物业承接查验活动的监督，建设单位应将物业承接查验相关证明材料送县房管部门。
(二)强力推进业主大会建设
相关镇人民政府和各街道办事处要按照《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》的规定，制定年度工作计划，切实把好程序关和人选关，推进各小区业主大会建设，在5年内实现辖区业主大会全覆盖。尤其是对问题较多、矛盾较突出，未选举或经选举暂时未能产生业主委员会的小区，要指定所在地村(居)民委员会代为履行业主委员会职责。
(三)加强物业服务企业监管
建立健全物业服务履约保证金制度，具体管理办法由县房管部门另行制定，切实提高物业服务主体履约意识，维护双方合法权益。
县房管部门要指导物业行业开展星级物业服务标准的编制、服务技能比赛、管理项目创优等活动，会同各镇人民政府(街道办事处)开展协管工作，规范物业服务行为。
(四)规范物业服务与收费机制建设
县房管部门要督促开发建设单位在与房屋买受人签订商品房买卖合同时，必须约定前期物业管理服务项目和收费标准的相关条款。前期物业服务合同到期或根据业主要求，业主委员会或代行业主委员会职责的村(居)民委员会要代表业主与物业企业签订物业服务合同，明确双方的权利、义务和违约责任。
凡因物业服务质量引起的收费纠纷，县物价部门要会同县房管部门，督促物业企业限期整改;因开发建设引起的矛盾纠纷，县建设部门要督促开发建设单位及时妥善处理。对恶意拒缴、拖欠物业服务费的，业主委员会或代行业主委员会职责的村(居)民委员会要积极协助物业企业督促催缴。
三、因地制宜，合理确定小区的物业管理形式和服务模式
各街道及相关镇要结合各小区建设实际，根据各小区的具体情况，采取“区别对待、分类指导”的办法，指导各小区业主确定物业管理形式和服务模式。
(一)新建住宅小区、商务办公区、工业集中区和公共建筑、公用事业服务项目，要全面推行物业服务管理
住宅小区和商务办公区、工业集中区开发建设单位要严格执行规划审批方案，项目建设业主要通过公开招投标选聘物业服务企业;业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会要做好物业管理的交接工作。行政事业单位、国有企业投资并交付使用的公共建筑、公用事业服务物业项目也要公开选聘物业服务企业。
廉(公)租房、限价商品房(征地拆迁还建房)等住宅小区，参照新建住宅小区的物业服务模式推行物业管理服务。
(二)老旧住宅小区，要通过环境整治逐步解决基础设施不配套问题，成立业主自治组织实施管理
巴川街道、东城街道和南城街道要积极开展辖区内老旧住宅小区的环境综合整治工作,所需资金纳入街道财政年度预算计划，逐步解决各小区基础设施不配套的问题。同时要按照重庆市有关要求成立业主自治组织并实施管理;对不需设立业主大会的，也可开展以小区业主自我管理、自我服务的业主自治管理模式，落实以保洁、保绿、守楼护院等为主要内容的基础性管理;规模较小且分布零散的单体楼院等，在征得业主同意和制定并入相邻小区相应管理措施后，可实施一家管理、差异化物业服务模式。
四、着眼长远，促进物业管理健康发展
(一)强化制度设计，完善联动机制
1.预防和处理违法建设行为。县规划部门负责物业管理区域内违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，应会同县装饰装修行政主管部门及时查处。
对尚未整改违法行为的单位和个人，由县规划部门书面告知县房管、工商、民政等部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。
2.加强社会治安综合治理。县房管部门要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管，有效制止违规群租行为。县公安部门要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务企业加强物业管理区域内安全防范工作，消除各类治安安全隐患。对安全隐患整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，县房管部门要对相关物业企业依法进行处理。
3.建立三级纠纷调解体系。要建立和完善县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理纠纷调解体系，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。县司法行政部门要指导相关部门和单位建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解组织在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
4.健全属地协管检查通报制度。县房管部门要会同镇人民政府(街道办事处)对物业企业服务加
强日常监督检查，定期开展物业服务满意度调查，将有关方面的评价纳入物业企业的资质管理、项目招投标、行业评优、信用等级评估等。
(二)整合政策资源，加大对物业行业的扶持力度
县人力社保部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。县税务部门对符合下岗失业人员再就业、大力发展微型企业等税收优惠政策规定的物业服务企业，要及时落实有关优惠政策。相关部门要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业行业发展。
(三)强化宣传教育，发挥表率作用
新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义，营造“物业管理惠万家，共建和谐靠大家”氛围。各机关企事业单位要教育干部职工学习贯彻物业管理法律法规，并自觉遵守和执行物业管理法律法规。
(四)加强监督检查，严格工作考核
建立健全县级相关部门、镇(街道)、村(社区)三级物业管理年度综合目标考核体系。要建立机关、事业、企业等单位工作人员违反物业管理有关规定的抄告制度，县监察部门和县精神文明办公室要将此纳入各机关、事业单位作风效能建设和创建文明单位的内容。
五、组织领导和工作协调
(一)组织领导
成立铜梁县物业管理工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，县国土房管局局长任副组长，县发改委、公安局、环保局、城乡建委、市政园林局、工商局、质监局等相关部门，各镇人民政府(街道办事处)主要负责人为成员，具体负责全县物业管理工作的组织领导。领导小组下设办公室，办公地点设在县国土房管局，由县国土房房管局局长兼任办公室主任，具体负责全县物业管理有关协调工作。
(二)工作协调
1.实行联席会议制度。每半年召开一次领导小组会议，研究部署和协调解决物业管理工作中的有关问题;各镇人民政府(街道办事处)要定期或不定期召开物业管理联席会议，协调处理物业管理工作中的具体问题。
2.建立执法联动机制。凡需要联合执法时，由牵头单位或领导小组办公室负责组织，相关部门协助开展联合执法。
3.健全年度工作考核和日常工作督查机制。县考核办将县级各相关部门、镇(街道)物业管理工作纳入年度综合目标考核;县督查室要对县级相关部门、镇(街道)的履职情况进行督查。
铜梁县人民政府
20**年1月16日
篇2：关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
20**年4月21日
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见
市民政局:
为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，
进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。
一、总体要求
深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，
切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。
二、主要任务
(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。
1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。
2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。
3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。
（二）建立健全"三个公开"工作制度。
1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。
2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。
3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。
（三）实行"三个上账"管理措施。
1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。
2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。
3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。
（四）健全"五个到位"保障机制。
1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。
2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。
3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。
4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。
5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。
三、工作要求
（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。
（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。
（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。
（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。
篇3：天津市关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知〔2015〕
转发市民政局关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知
津政办发 〔20**〕27 号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
20**年4月21日
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见
市民政局:
为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，
进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。
一、总体要求
深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，
切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。
二、主要任务
(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。
1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。
2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。
3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。
（二）建立健全"三个公开"工作制度。
1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。
2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。
3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。
（三）实行"三个上账"管理措施。
1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。
2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。
3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。
（四）健全"五个到位"保障机制。
1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。
2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。
3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。
4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。
5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。
三、工作要求
（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。
（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。
（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。
（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。
篇4：深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
宝安区政府
为进一步加强和规范物业管理服务工作，充分发挥物业管理服务在社区建设中的基础性和源头性作用，促进社会和谐发展，结合我区实际，提出如下指导意见。
一、指导思想和工作目标
（一）指导思想。以*理论、“***”重要思想和科学发展现为指导，全面贯彻落实*****大精神，坚持“政府引导，市场主导，企业运作，社会参与”的基本原则，努力完善物业管理服务政策文件，不断创新物业管理服务机制，发挥物业管理服务在社区服务、社区管理和社会建设的源头性和基础性作用，通过物业管理服务不断创新社区服务、社区管理和社会建设的新思路，努力建设现代化国际化新宝安。
（二）工作目标。到20**年“十二五”末，物业管理服务制度基本完善；物业管理进社区工作任务基本完成；物业管理服务队伍素质和管理服务水平进一步提高，国家一级资质物管企业数增加20%以上；符合法定条件的住宅小区业主委员会成立率同比增长90%以上；创建深圳市优秀物业管理项目10个以上；物业管理各类有效投诉处理率100%；物业专项维修基金应缴尽缴，使用规范合理；社区文化活动健康向上。力争通过五年的努力，把广大社区建设成为设施完善、管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、服务优良、文化先进、包容和谐的社会主义新型社区。
二、解放思想，大胆创新，努力探索一条符合宝安实际的社区物业管理服务新路子，为社区建设服务
（三）加大宣传力度，积极营造良好的舆论氛围。各有关单位要以区委五届二次会议精神为指导，把握正确的舆论导向，加强政策法规宣传，提高居民知法守法和依法维权意识，同时，采取生动活泼，形式多样，群众喜闻乐见的宣传方式，广泛开展物业管理服务论坛、法制讲座、文艺沙龙等宣传活动，强化与新闻媒体的沟通和互动，形成良好的舆论氛围；通过各级财政的适当支持，大力推进各种形式的文化进社区活动，用高尚的文化引领和谐社区的创建。
（四）大力引导和支持成立物业服务类社会组织，通过行业自律自治减轻政府机构的工作压力。区行业主管部门要在现有法规框架内，抓紧研究、积极探索，通过财政资金的适当支持，成立相应的物业服务类社会组织。一是规范和完善物业管理协会的运作。发挥物业管理协会在创建品牌、服务企业、规范和促进行业发展、行业自律等方面工作的作用。二是探索成立业主委员会协会。通过协会规范业委会的运作，提高业委会的工作水平，协调解决业主与物业管理企业之间、业主委员会与物业管理企业之间的矛盾。三是成立物管协会和业委会协会联席会议。由区物业管理主管部门、物管协会和业委会协会人员组成联席会议，定期和不定期召开会议，沟通有关信息，分析有关形势，向主管部门提出建设性工作意见，重点协调解决物业管理工作中的矛盾，力争一般矛盾纠纷在联席会议中得到解决。四是探索成立“村改居”小区物业管理事务联络协调机构。引导“村改居”小区以成立物业管理事务联络协调机构等形式，搭建“村改居”小区自我管理、自主决策、自觉接受政府监督指导的平台。
（五）通过政府购买服务的方式，把一些行业服务性工作委托第三方社会机构落实。要以政府购买服务的方式，大力支持、引导、规范各类专业的物业管理第三方社会机构，把政府机构从大量事务性的工作解脱出来。一是引进专业的业主大会成立及运作辅导机构，对业主大会与业主委员会的成立和运作进行指导，对业主委员会委员与业委会执行秘书进行培训。二是区住宅局可以聘请高水平的专业物业管理公司或物业管理顾问机构，为社区物业管理工作提供业务指导和对社区物业管理人员进行培训，提高整体的物业管理服务水平。三是区住宅局可以聘请第三方评估机构，对物业管理企业的管理服务水平进行评定，为业主或业委会选聘物业管理企业提供参考。
（六）加强扶持引导，促进物业管理进社区工作的可持续发展。一是实施考核奖励。针对社区物业管理三年补助后普遍面临的经营问题，按照财政资金竞争性分配原则，采取“以奖代补”的方法给予继续三年左右的考核奖励，建立健全社区物业管理的激励机制。二是培植样板小区。20**年开始，要在全区每个街道各选择1个小区作为试点，加大资金投入力度，从硬件设施、管理服务、人文环境等方面，高标准高要求打造标杆社区、样板小区，并通过以点带面，推动全区社区物业管理水平的提升。三是加强机制创新。区财政、住宅等部门要牵头组织街道办，按照市财政、区财政和街道、社区、居民各筹措一点的原则，探索设立“村改居”小区公配设施维修基金，建立社区公配设施建设、改造、维修、养护和管理的长效机制。四是促进收费管理。区行业主管部门要协调发改等部门，研究制订出台“村改居”物业管理收费指导标准，促进社区物业管理收费的菜单化、市场化和公开化。同时，各相关单位要加强沟通协调，共同探索解决社区停车场办证难问题，不断增强社区自我造血功能，促进其市场化运作和健康发展。另外，要引导社区居民积极参与考核评定工作，通过张榜公布、舆论监督等方式，努力培养社区居民的公民意识和市民意识，提高物业管理缴费率。五是加强工作考核。绩效部门要把物业管理进社区工作情况列入对街道、社区的年度考核范围，督促各街道、社区加强对物业管理进社区工作的督导力度，并将“城管进社区”以及出租屋管理、门禁系统
推广、“两强”管理等工作有机结合起来，切实提高社区综合治理水平。（七）加强监管督导，促进物业管理服务行业规范发展。一是加强对物业服务企业的监管。监督检查物业服务企业有无存在无证经营和未经招投标取得管理项目等方面的行为，规范行业的管理。二是加大业主委员会成立和监管力度。要鼓励和支持符合条件的住宅小区依法成立业主大会和业主委员会，保障业主对小区公共事务和物业管理服务工作进行监督的权利。要认真做好业主大会成立及业主委员会选举的组织、协调和指导工作，严格把关每一个工作环节。区住宅局要进一步制订完善相关工作标准、工作程序和廉政准则，推动业主委员会工作的公平、公正和公开。三是加强物业管理财务审计和公开。建立健全物业管理财务监督和公示制度，落实小区物业管理年度财务审计工作，督促物业企业定期公开收支账目，提升财务公开透明程度，保障业主知情权和监督权。四是完善社区治理结构。要按照属地管理与行业管理相结合的原则，积极开展探索试点，在社区居民、业主委员会和物业管理队伍中发展党群组织，建立党群组织与业委会等其它组织相互参与、互相促进的社区治理格局，充分发挥党群组织在政策宣传、信息报送、矛盾协调等方面的作用。
三、加强领导，落实责任，在抓好物业管理服务的工作中夯实基层基础工作
（八）建立物业管理服务三级管理体制。区住宅局要切实加强对全区物业管理服务工作的规划、指导、协调和监管工作；各街道要成立专门的管理协调机构；各社区工作站要明确专（兼）职的工作人员，形成区、街道、社区三级管理体制，切实加强对社区物业管理工作的领导。
（九）落实领导责任制。区、街道要建立健全物业管理服务领导机构和办事机构，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，班子成员协助抓，各级领导层层抓。把物业管理服务工作作为社会建设的具体工作，摆上重要议事日程，纳入领导班子考核目标，一级抓一级，层层抓落实。同时，要在资金方面给予大力的支持和保障。
（十）构建矛盾纠纷有效化解的工作网。有关单位要加强沟通协作和信息交流，完善工作协调机制，通过建立物业管理服务联席会议等平台，构建矛盾纠纷有效化解的工作网，及时、妥善处置物业管理重大事件和复杂矛盾纠纷，做到小事不出社区，大事化解在街道，重大事项在区级集中处理。区住宅局要加强与法院系统的沟通协调，探索设立绿色通道，对简单、清晰的物业管理纠纷案件快审快判。
（十一）各有关单位要根据自身的职能职责，大力支持和积极配合，共同抓好物业管理服务工作，形成齐抓共管的良好局面。
区住宅局负责全区物业管理活动的监督管理工作，开展物业行业执法检查，及时处理物业服务违法违规信访投诉，维护物业管理市场秩序，负责物业专项维修资金的归集和使用监管，办理市、区政府及上级主管部门交办的物业管理投诉事项。
各街道办负责本街道辖区物业管理活动的监督管理工作，处理辖区内关于业主、业主大会和物业服务企业违反物业管理法律法规和物业服务合同约定的信访投诉，及时、准确地向上级部门反映工作情况。发现业主大会、物业管理企业的违法违规行为属于区住宅局查处职责范围的，及时提出处理意见报区住宅局查处。
区建设局区建设局负责调查处理报建项目中发生的建筑工程质量问题，房屋装修过程中擅自变动房屋主体结构或承重结构问题，监督管理燃气相关工程建设和燃气企业使用燃气设施的安全行为。
区规划土地监察机构负责调查处理未经批准擅自改变房屋使用功能及违法加建、扩建、改建建筑物、构建物等违法建筑行为。
区规划国土部门负责配合调查并协调市规划土地监察机构调查处理违法处置停车场和会所等配套设施行为。
区环境保护和水务局负责调查处理住宅区工业生产性噪声、建筑施工噪声及其它社会生活噪声污染问题、餐厅排烟系统和化油池问题，协调上级环保部门调查处理电磁辐射污染问题。
区城管局（执法局）负责调查处理未依法取得《施工许可证》擅自进行改建工程（包括二次装修）施工问题、住宅区内乱摆卖和乱张贴问题、非法燃放烟花爆竹问题，协调处理养犬问题。
区安监局负责调查处理小区内违法生产、经营危险化学品的行为。
区公安分局负责监督管理小区治安和消防安全问题，以及调查处理存放不符合安全标准的剧毒和放射性危险性物品问题。
市场监督管理分局负责调查处理职责范围内的物业管理和停车场违法违规收费问题，必要时可会同区住宅局调查处理。
交警大队负责牵头调查处理停车场管理问题及车辆恶意堵塞小区道路、乱停放问题，协调上级加快推进“村改居”小区停车场的办证工作。
附件：1.宝安区创建“村改居”物业管理样板小区工作方案
2.宝安区“村改居”物业服务收费指导标准
3.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构管理试行办法
4.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构试点工作方案
5.宝安区业主委员会和业主委员会委员行为准则