第一章 总 则
第一条 为规范本市业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本规则。
第二条 钦州市房产主管部门依法对钦州市城区、港区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。
各县房产管理的主管部门具体负责对本县内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,接受房产主管部门的指导和监督,不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得直接从事经营活动。
第四条 业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的房产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章 业主投票权的确定和行使
第六条 业主的投票权数,由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上,物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位,不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票,选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的,以一个业主计算。
第七条 业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算,包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等;
房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的,按房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算;未出售的房屋建筑面积,按房屋测绘面积备案的结果计算。
第八条 下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积:
(一)依法归全体业主共有的物业;
(二)权属有争议的物业。
第九条 业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托他人行使投票权。
第十条 业主为法人的,由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不具有完全民事行为能力,应当由其监护人代为行使投票权。
第十一条 共有物业的业主投票时,只能行使一次投票权,可由共有人共同行使也可委托其*有人行使。委托其*有人行使的,应当有其他共有人同意的书面委托。
第三章 业主大会的成立
第十二条 业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。
第十三条 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议,业主大会会议方能有效召开。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
第十五条 业主大会作出下列决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业的决定;
(五)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第一节 首次业主大会会议的筹备
第十七条 在一个物业管理区域内,物业交付使用的建筑面积达到50%以上,经20%以上业主书面申请成立业主大会的,市、县房管部门、街道办事处、物业服务企业指导该物业管理区域成立业主大会。
第十八条 首次业主大会会议的内容包括:
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第十九条 市、县房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内,完成以下工作:
(一)核实业主联名签名情况;
(二)确定物业管理区域;
(三)了解物业项目的开发建设情况。
第二十条 市、县房管部门核实情况后,对于符合条件的,20个工作日内指导业主成
立业主大会筹备组。
第二十一条 业主大会筹备组由业主代表、物业服务企业组成,人数为5-15名的单数。
报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力,完全履行业主义务。
第二十二条 市、县房管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后,确定筹备组成员名单。
如报名的业主超过预定人数的,可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员;
如报名的业主未达到预定人数,可延长报名时间3至7日,经延期仍未达到预定报名人数的,则停止指导。
第二十三条 市、县房管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上。公示期满后无异议的,业主大会筹备组正式成立。
公示期间,如业主提出异议的,市、县房管部门应当调查核实。
第二十四条 业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络。
业主大会筹备组不需要指导,自行开展筹备工作的,市、县房管部门对其筹备工作进行监督。
第二十五条 业主大会筹备组成立后,应当做好下列筹备工作:
(一) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二) 参照房产主管部门提供的示范文本,草拟《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三) 确定小区的房屋产权名册,确定业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(四) 根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法(草案),并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。
(五) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自组成之日起60日内,在市、县房管部门的指导和监督下,组织业主召开业主大会会议,并选举产生业主委员会。逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的,筹备组自行解散。
非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的,www.pmceo.com经市、县房管部门同意,可适当延期,延长期限不得超过30日。
第二十六条 业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知,通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项,报名时间为3-7日,并公示以下相关材料:
(一)《业主大会议事规则》(草案);
(二)《管理规约》(草案);
(三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法(草案);
(四)选票、表决票(样本);
(五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(六)其他应当公示的材料。
第二十七条 业主委员会由业主组成,人数为5至15人的单数,具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
截止报名时间,符合条件的报名人员尚未达到预定人数,可继续征集业主报名参加,延长期限最长为7日。
第二十八条 业主委员会选举采取差额选举的方式,业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十九条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;
(四)热心公益事业,责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。
第三十条 业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核,经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后,将所有候选人的材料原件报送市、县房管部门进行复核。
第三十一条 业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日,如业主在公布期间有异议的,需再次进行验核。公示期满,产生正式候选人。
业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日。
第三十二条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
(一) 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等;
(二) 《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三) 业主委员会的选举办法、候选人名单及简历;
(四) 业主在首次业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。
(五) 负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避,不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第三十三条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前,制作投票箱,将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主,有条件的,可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
如收到选票、表决票的是非业主使用人时,应及时转交或告知业主。
第二节 首次业主大会会议的召开
第三十四条 在市、县房管部门的指导监督下,业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式,组织召开首次业主大会会议,并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十五条 业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱,原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十六条 以书面征求意见方式召开业主大会会议,投票的时间超过一天的,应当由筹备组与市、县房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十七条 业主投票时,应持证明本人有效的身份证件、产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主因故不能参加投票的,可书面委托代理人代为投票,代理人须出具业主的产权证、身份证明,书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十八条 涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的,投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十九条 投票时间截止后,不能再采用任何方式收取选票或表决票。
第四十条 投票结束后2日内,筹备组负责组织公开唱票,统计业主大会会议的投票结果。
第四十一条 统计选举业主委员会的结果时,应将所有的选票逐一进行核对,分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数(以下称为“建筑面积数”)和业主支持人数的总数(以下称为“业主人数”)后,按下列方式确定选举结果:
(一) 候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票,才能当选业主委员会委员。
(二) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时,则按照候选人获得建筑面积
数或业主人数,从高到低的顺序进行排列,建筑面积数高或业主人数高的当选。
(三) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数,但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时,由并列的候选人以抽签方式决定。(或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告,在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票,得票多的当选)
(四) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时,可以采用以下方式确定业主委员会委员:
1、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名(即业主委员会最低人数要求)时,不足的名额,根据差额选举的要求,按照差额比例不低于20%的比例,在30日内另行征集所需候选人报名,进行增选。
2、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的,可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数,直接确定当选的候选人组成业主委员会,不再另行选举;不缩减业主委员会人数的,对不足部分的委员进行第二轮选举,第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序,依照差额比例不得低于20%,再次确定第二轮候选人名单。
3、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上,协商后缩减业主委员会人数,但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的,由并列的候选人以抽签方式决定,或就票数相等的候选人第二轮投票,得票多的当选。
(五) 所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的,本次选举失效。
第四十二条 筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告3-7日。
在业主大会会议结果公告期间,业主对该结果以书面形式提出异议的,市、县房管部门应当组织人员对投票情况重新进行统计与核对。
第四十三条 业主委员会自市房管部门备案之日起成立。
筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。
如业主大会无法选举产生业主委员会,筹备组自公布选举结果后自行解散。
第四十四条 业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议,选举主任1名、副主任1-2名。
第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工等材料向城区、开发区房管部门备案。
上述备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到市、县房管部门备案。
第三节 业主大会定期会议和临时会议
第四十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第四十七条 业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十八条 业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第五十条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和议事规则的规定召集,每年至少应召开一次。
第五十一条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)有20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的,业主委员会有权核实提议业主的业主身份,非业主使用人未经业主授权的提议无效,无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。
第五十二条 业主大会会议召开15日前,应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容,公告时间不少于5日。
第五十三条 业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加。
第五十四条 业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十五条 除业主委员会、市、县房管部门或社区居委会外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十六条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行,参照首次业主大会的相关规定执行。
第四章 业主委员会
第五十七条 市、县房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况,并建立业主委员会档案。
第五十八条 业主委员会是业主大会的执行机构,委员应当依法履行下列职责:
(一) 模范遵守管理规约、履行业主义务,按时交纳物业管理服务费、专项维修资金;
(二) 参加业主大会会议和业主委员会会议;
(三) 定期与业主沟通,了解业主在物业管理方面的意见和建议;
(四) 向业主大会报告业主的意见和建议。
(五) 配合主管部门、街道办事处、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作;
(六) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同;
(七) 业主大会赋予的其他职责。
第五十九条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产主管部门组织的业务培训和会议,掌握物业管理相关法律政策。
第六十条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案一般包括以下内容:
(一)工作经费来源及使用情况。
(二)各类会议记录、纪要;
(三)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(四)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(五)房屋产权名册;
(六)物业管理服务合同;
(七)有关法律、法规和业务往来文件;
(八)业主和使用人的书面意见、建议书;
(九)物业专项维修资金收支情况;
(十)其他书面和实物资料。
第六十一条 经三分之一以上业主委员会委员提议或
者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的,应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十二条 业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。有下列情况之一的,还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字:
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业服务企业的工作方案;
(四)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于决定召开临时业主大会会议的建议;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的建议;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十三条 以业主委员会的名义发布信息的,须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十四条 业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、来源等事项应在《业主大会议事规则》中确定,由业主大会表决通过。
第六十五条 业主委员会可以聘请专职秘书,负责处理业主委员会的日常事务,酬金根据业主大会的决议确定。
专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十六条 业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立,首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定,但一般不超过5年。
第六十七条 业主委员会任期届满的,其委员资格终止,不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第六十八条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的,应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的,城区、开发区房管部门应当指导换届工作。
第六十九条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第七十条 业主委员会任期届满后因行使职能给业主造成的损失,责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十一条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十二条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的,业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十三条 分期开发的物业,已交付使用物业已成立业主委员会的,新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的,应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新交付物业的业主中推举,增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后,应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,经业主大会会议通过,其委员资格终止,并予以公告:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主的;
(二)因犯罪或其他原因被持续限制人身自由三个月以上的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)在本物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
第七十五条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第七十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第七十七条 业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案通知刻制业主委员会印章,刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。
第七十八条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第七十九条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第五章 附 则
第八十条 本规则自二00九年九月一日起施行。
第八十一条 业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
第八十二条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行。
第八十三条 市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。
第八十四条 本规则由钦州市房产管理局负责解释
篇2：武汉市加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见(2014)
武汉市加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见(20**)
武汉市人民政府办公厅关于加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见
武政办〔20**〕154号
各区人民政府，市人民政府各部门：
当前，我市住宅小区业主大会成立和业主委员会组建率低，直接影响了广大业主共同管理权的行使，影响到全市物业服务水平整体提升和小区和谐稳定。为维护业主的合法权益，充分发挥业主大会和业主委员会在物业服务市场中的主体作用，保障物业管理活动健康有序发展，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和《武汉市物业管理条例》的规定，经市人民政府同意，现就加强我市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作提出以下意见：
一、提高认识，增强做好业主大会和业主委员会建设工作的责任感
业主大会由全体业主组成，是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，代表和维护住宅小区内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是行使住宅小区共同管理权的自治组织和合法主体。业主大会能否及时成立及定期召开，业主委员会能否依法有效运作并履行职责，不仅直接关系到业主共同管理权的行使和共同财产权的保护，成为影响和制约小区和谐稳定的主要原因，而且关系到住宅小区能否建立以契约为基础的规范式运作管理方式，成为当前社区治理工作的重要内容之一。为此，各区人民政府和各相关部门要提高认识，高度重视，精心组织，确保业主大会和业主委员会建设工作稳妥有序推进。
二、明确职责，加快推进业主大会和业主委员会建设工作进程
各区人民政府要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设工作，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体计划安排，按照“属地管理、街道为主，部门保障，依法推进”的原则，有计划、有步骤地开展业主大会和业主委员会建设工作，实现实施物业管理的住宅小区业主大会和业主委员会的全覆盖，其中20**年内住宅小区召开业主大会和成立业主委员会率达到70%。
（一）落实责任，理顺体制。依据《武汉市物业管理条例》的规定，街道办事处（乡、镇人民政府）是业主大会和业主委员会建设工作的第一责任主体，要参照指导和支持社区居委会建设的工作要求，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，落实部门和专人具体指导、协助本辖区住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；区住房保障房管部门负责对业主大会、业主委员会组建和日常运作进行业务指导和监督管理；区民政部门负责指导街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会加强对业主大会和业主委员会的日常管理工作；社区居委会负责协助街道办事处（乡、镇人民政府）做好召开业主大会和成立业主委员会的具体组织工作。
（二）摸清底数，有序推进。各区人民政府要组织房管部门、民政部门和街道办事处（乡、镇人民政府），对辖区内住宅小区的数量、规模（面积、户数等）、实施物业管理情况、业主入住情况、业主委员会组建状态以及期满未换届等情况进行全面调查，摸清底数，并在此基础上，认真分析每个住宅小区的具体情况，结合社会治理和社区建设工作，研究制订辖区住宅小区业主大会和业主委员会建设工作整体推进方案。方案要明确区住房保障房管部门、民政部门、街道办事处（乡、镇人民政府）以及社区居委会的职责分工，落实措施。
（三）完善程序，依法指导。各街道办事处会同房管部门、社区居委会根据有关规定，结合实际，制订辖区各住宅小区业主大会筹备、业主委员会选举（换届选举）方案和工作程序，确保业主大会成立和业主委员会组建的各项工作符合法定程序。在对有关工作进行指导监督时，要充分尊重业主意愿，严格依照法定原则和法定程序进行，做到不越位、不缺位。在业主委员会候选人推荐上，注重引导、鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在住宅小区的业主委员会委员和担任负责人，鼓励人大代表、政协委员、公益律师以及具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部参选业主委员会委员和担任负责人。
（四）加强监管，规范运作。业主委员会选举产生后，各区住房保障房管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）要加强备案管理，及时指导和监督业主委员会依法开展工作，建立健全各项规章制度，加强对业主委员会委员的培训，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，保证业主委员会规范运作，充分发挥应有的作用。
三、强化措施，保障业主大会和业主委员会建设工作任务顺利完成
（一）加强领导。各区人民政府要把业主大会和业主委员会建设工作切实摆上重要议事日程，成立由分管领导为组长，住房保障房管部门、民政部门和街道办事处（乡、镇人民政府）相关负责人参加的领导小组，组织开展辖区业主大会和业主委员会建设工作。同时，指导、督促街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会成立相应的组织机构，加强沟通联系，形成组织领导体系，为构建在街道办事处（乡、镇人民政府）和住房保障房管部门指导监督下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业和谐互动的物业管理模式奠定基础。
（二）强化考核。各区人民政府要充分整合行政资源，落实工作责任，层层签订责任状，明确奖惩措施；要建立对街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会的监督考核机制，充分调动其工作积极性。20**年年底，将对各区业主大会和业主委员会建设工作推进情况进行考核，考核情况在全市予以通报。
（三）加强宣传。各区人民政府及其街道办事处（乡、镇人民政府）、区住房保障房管部门要充分利用电视、广播、报纸、网络等新闻媒体和社区广告栏等载体，大力宣传加强业主大会和业主委员会建设工作的重要意义以及有关法律、法规和工作程序等，不断提高广大业主参与业主大会和业主委员会建设的积极性和主动性，以及社会各界对业主大会和业主委员会建设工作的支持力度，从而营造良好的氛围。
武汉市人民政府办公厅
20**年9月9日
篇3：武汉市业主大会和业主委员会指导规则(2012)
武汉市业主大会和业主委员会指导规则(20**)
武房规〔20**〕1号
市房管局关于印发武汉市业主大会和业主委员会指导规则的通知
各区房管局，房地产开发建设单位，业主委员会，物业服务企业：
为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们，请遵照执行。
本文有效期五年，原《武汉市业主大会规程实施细则》（武房物〔20**〕130号）同时废止。
二○一二年二月一日
武汉市业主大会和业主委员会指导规则
总则
第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本规则。
第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 市房屋主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。
区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督，会同街道办事处、乡（镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。
街道办事处、乡（镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。
社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇)人民政府做好本条第三款的相关工作。
第七条 提倡社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。
第八条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
第一节 业主大会基本职责
第九条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业
委员会不适当的决定；
（四）决定选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；
（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施；
（七）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
（八）决定业主委员会工作经费的筹措方式，并监督使用；
（九）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；
（十）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第十条 管理规约应对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第十一条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应物业管理区域；
（二）业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；
（三）业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；
（四）业主委员会委员的资格、人数和任期；
（五）业主委员会换届程序、补选办法等；
（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（七）业主大会印章的使用和管理。
第十二条 业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第十三条 业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：
（一）业主委员会的职责；
（二）业主委员会成员的分工及职责；
（三）业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序；
（四）业主委员会工作经费的管理；
（五）业主委员会印章的使用管理；
（六）业主委员会工作档案的管理；
（七）业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。
第二节 首次业主大会筹备
第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。
第十五条 成立业主大会应当符合下列条件之一：
（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第十六条 物业管理区域符合上条规定的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。
第十七条 街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。
筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。
筹备组工作接受区房屋主管部门业务指导。
第十八条 筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：
（一）本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）具有完全民事行为能力；
（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；
（五）履行业主义务，按时交纳物业服务费。
第十九条 筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：
（一）物业管理区域划分证明；
（二）房屋及其他建筑物面积清册；
（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、z6尊龙app官方网站的联系方式）；
（四）建筑规划总平面图；
（五）附属设施设备交付使用备案证明；
（六）绿化竣工证明；
（七）物业服务用房配置证明；
（八）专项维修资金交存证明；
（九）成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第二十一条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止，并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他筹备工作资料。
召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第二十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第三节 会议制度
第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十五条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前述的统计总和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；总人数按照前述的统计总和计算。
依法登记取得或者根据特权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第二十六条 一个专有部分有2个以上所有权人的，应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。
第二十七条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。
未参与表决的业主，其投票权数是否记入多数票，由业主大会议事规则规定；多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。
第二十八条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十九条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十条 业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。
第三十一条 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主委员会基本职责
第三十二条 业主委员会作为业主大会的执行机构，由5至11名委员组成，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。
业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超过委员人数的40%设置。候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员。业主委员会候补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。
第三十三条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十四条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则，业主委员会工作规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十五条 业主委员会应当建立工作档案管理，工作档案主要包括以下材料：
（一）业主大会、业主委员会会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；
（四）业主委员会委员选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主意见及建议。
第三十六条 业主委员会委员应当依法履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及区房屋主管部门的指导与监督，市、区房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。
第三十七条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。
业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或其他机构利用业主共有部分从事经营活动，经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。
第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
第三十九条 业主委员会议事活动用房在物业服务用房中统筹安排，应不少于15平方米。
第四节 产生和备案
第四十条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
第四十一条 业主委员会委员、候补委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）具有完全民事行为能力;
（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时缴纳物业服务费和专项维修资金；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）身体健康，具备必要的工作时间。
社区居民委员会成员作为业主委员会委员的，必须是本物业管理区域内的业主。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可联名推荐候选人1名。筹备组应当审查候选人资格并确定候选人名单。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额选举比例不得低于20%。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票顺序当选。
第四十三条 业主委员会委员选举产生后，应当在7日内组织召开业主委员会第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工。
第四十四条 业主委员会任期内，委员职务终止出现空缺时，应当先由候补委员及时补足。候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。
业主委员会委员人数不足总数的1/2时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和区房屋主管部门办理备案手续：
（一）《业主大会业主委员会备案表》（样表附后）；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会工作规则；
（五）会议表决及其他相关资料。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。
第四十六条 业主委员会备案后，持区房屋主管部门出具的备案证明到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主委员会印章。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到区房屋主管部门办理印章印模留存手续。
业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。
业主大会及业主委员会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。
第五节 会议制度
第四十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第四十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第四十九条 业主委员会讨论业主大会授权的物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
第五十条 业主委员会决定事项，应当经全体委员1/2以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第五十一条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。
第六节 委员资格的终止
第五十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域内的业主；
（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第五十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）拒不履行委员职责；
（二）利用委员资格谋取私利；
（三）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格；
（四）拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；
（五）在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用部设施设备等侵害他人合法权益的；
（六）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（七）因其他原因不适合继续担任委员的。
第五十四条 业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
业主委员会换届选举
第五十五条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当在换届选举前做好下列换届筹备工作：
（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；
（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处、乡（镇）人民政府并接受街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督。
业主委员会主任负责主持选举新一届业主委员会，并做任期内的工作报告。
第五十六条 业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在30日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门组织成立由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表组成的筹备组，在30日内组织召开业主大会会议进行换届选举。筹备组的组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
指导和监督
第五十七条 物业所在地的区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十八条 业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十九条 业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定和召开业主委员会会议，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第六十条 业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在30日内组织业主召开业主大会会议。
第六十一条 按照业主大会议事规则的规定或者1/3以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府合同区房屋主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第六十二条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第六十三条 业主委员会委员资格终止后未将其保管的属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会委员的，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由区房屋主管部门责令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第六十四条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第六十五条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。
第六十六条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
附则
第六十七条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十八条 本规则自发布之日起施行。《武汉市房产管理局关于印发武汉市业主大会规程实施细则的通知》（武房物〔20**〕130号）同时废止。
附：
业主大会业主委员会备案表(略)
业主委员会委员基本情况(略)
篇4：业主大会和业主委员会指导规则(2010)
业主大会和业主委员会指导规则(20**)
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
建房[20**]274号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二○○九年十二月一日
业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章 附则
第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
第六十四条 本规则自20**年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房〔20**〕131号）同时废止。
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