伊春市物业管理规定(2009年) -z6尊龙app官方网站

2026-03-14 1829

　　伊春市物业管理规定

　　伊春市人民政府令〔20**〕2号

　　二○○九年三月二十日

　　第一章总则

　　第一条为了规范本市物业管理活动,提高城市管理水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本规定。

　　第二条本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条本规定所称业主,是指房产的所有权人。本规定所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

　　第二章物业管理职责分工

　　第四条市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责:

　　(一)依法对物业服务企业的资质进行审批;

　　(二)配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准;

　　(三)制定行业规划,组织行业培训,开展业务指导,制定住宅区物业分级评定标准;

　　(四)调解、处理物业活动中发生的纠纷;

　　(五)查处物业服务工作中的违法、违规行为;

　　(六)组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　县(市)、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

　　第五条规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安(消防)、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。

　　第六条街道办事处(乡镇人民政府)支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督,对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　　第三章业主及业主大会

　　第七条业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和z6尊龙app官方网站的联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托(来自:www.pmceo.com),可以行使业主的权利,同时履行业主的义务。

　　第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会,行使《物业管理条例》中规

　　定的职责。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式,推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　第九条住宅小区已交付使用胰胱÷蚀锏?0%以上时,由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。后期业主入住达到90%时,应当重新召开业主大会,调整业主委员会及物业管理事宜。

　　第十条在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时,由社区居委会、业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名,筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:

　　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　　第十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案:

　　(一)业主大会成立情况材料;

　　(二)物业管理区域基本情况材料;

　　(三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;

　　(四)业主委员会选举办法;

　　(五)管理规约及业主大会议事规则;

　　(六)业主委员会组成人员情况材料。

　　第十三条业主委员会应当建立活动档案,档案包括以下内容:

　　(一)各种会议的书面材料;

　　(二)业主委员会选举产生、备案材料;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)业务往来情况;

　　(五)维修资金使用情况;

　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　第十四条业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下,履行组织召开业主大会临时会议的职责:

　　(一)20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;

　　(三)业主委员会委员变化,需要补选的;

　　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;

　　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的;

　　(六)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第十五条业主委员会因故未能按期换届改选的,在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。

　　第十六条业主委员会不履行职责,经20%以上业主提议,可以召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会委员。

　　第四章物业服务企业

　　第十七条物业服务企业应当依法取得资质证书,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。

　　第十八条物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后,方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。

　　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

　　第十九条物业服务企业享有下列权利:

　　(一)根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定,制定物业管理操作规程;

　　(二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;

　　(三)制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为;

　　(四)要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作;

　　(五)选聘专业公司承担专项服务和维护业务;

　　(六)可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的,应征得业主委员会和相邻业主的同意,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十条物业服务企业应当履行下列义务:

　　(一)严格履行《物业服务合同》,为业主提供相应的服务;

　　(二)在小区醒目位置公示服务内容和收费标准;

　　(三)接受业主委员会和业主的监督;

　　(四)提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程;

　　(五)接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。

　　第二十一条实施物业服务的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,将合同报物业主管部门备案。

　　第二十二条物业服务合同期限终止前90日内,业主大会与物业服务企业协商不续约的,物业服务合同终止时,物业服务企业方可退出物业服务,并按下列规定执行:

　　(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

　　(二)物业服务企业应当在退出物业服务30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;

　　(三)物业服务企业应当在退出物业服务前10日内,向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　　第二十三条物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业管理服务。

　　第二十四条物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员,秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

　　第五章物业管理与服务

　　第二十五条物业管理按下列规定执行:

　　(一)新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业,实施前期物业管理。业主大会成立后,由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。

　　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理,单一产权单位的(来自:www.pmceo.com),由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

　　第二十六条建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标,并按下列程序进行:

　　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定,内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);

　　(二)招标备案;

　　(三)发布招标公告或者投标邀请书;

　　(四)投标人递交投标文件;

　　(五)开标、评标;

　　(六)确定中标人,发出中标通知书;

　　(七)中标备案。招标人在招标备案时,不得弄虚作假,恶意串通。

　　第二十七条住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的,市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

　　建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同,并在销售商品房时,应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书,并提供住宅使用说明书。

　　建设单位发布的与物业服务有关的广告,应当真实、合法,不得发布虚假广告。

　　第二十八条被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间,应当做好下列工作:

　　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

　　(二)按照物业服务的要求,提出改善物业的具体设计建议;

　　(三)进行物业承接验收,并接收移交的相关资料;

　　(四)做好业主入住手续的办理。

　　第二十九条物业管理区域具备下列条件时,建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

　　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;

　　(二)竣工验收合格,且验收资料齐全;

　　(三)有符合规定的物业服务用房;

　　(四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　　第三十条市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组,按照下列规定进行物业承接:

　　(一)查验房屋及设施设备,并做好查验记录;

　　(二)对查验中发现的问题,开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

　　(三)验收后,建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。

　　第三十一条建设单位在物业竣工验收时,应当按照物业建筑安装总造价 3%的标准,一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

　　房屋质量保修金实行专户存储,按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

　　建设单位交纳房屋质量保修金后,物业服务企业方可向业主办理入住手续。

　　第三十二条建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内,向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)法律、法规规定的其他资料。

　　第三十三条在前期物业管理期间,建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前,应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。

　　第三十四条保修期内,住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后,住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责,费用从业主交纳的物业服务费中列支。

　　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用,从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的,由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内,保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的,由建设单位负责。

　　第三十五条物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定,物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳;业主收到入住通知,即视为交付物业买受人应交纳物业服务费;物业产权发生转移的,原业主应结清物业服务费。

　　第三十六条业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或者经业主大会决定不选聘物业服务企业,而实行自治管理的,业主委员会应当履行下列管理职责:

　　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;

　　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　　(四)负责接待业主报修,受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第(一)项职责时,也可以委托环境卫生服务单位负责,费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

　　第三十七条物业管理区域内未能成立业主大会,不能

　　选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的,县(市)、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作,所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳:

　　(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);

　　(二)绿化维护;

　　(三)物业共用部位日常养护。

　　第六章物业管理用房

　　第三十八条建设工程竣工时,应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足,建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

　　因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的,应当向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

　　第三十九条开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

　　(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;

　　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

　　第四十条规划管理部门审查房屋开发项目时,应在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理,设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。

　　第四十一条未经业主大会的同意,业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保;不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时,应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案,产权属该小区业主所有。

　　第四十二条原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域,由县(市)、区物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法对小区进行重新规划,选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。

　　第七章公用设施设备管理

　　第四十三条各专业单位应当按本办法,依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为:

　　(一)自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表(含水表),由供水企业负责维修管理,住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查。

　　(二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本,标准由价格主管部门核定。

　　(三)供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点,电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。

　　(四)通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。各专业单位确需要在小区内施工,临时占用、挖掘道路、场地的,应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工,施工完毕后,要将施工的部位恢复原状。

　　第四十四条物业服务区域内的清扫保洁绿化由物业服务企业负责;物业服务区域外或无物业服务区域(单体楼)的清扫保洁由社区或环卫部门负责,绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。

　　第四十五条物业服务区域内的生活垃圾,由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后,由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用,由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签定的委托清运合同约定,从收取的物业服务费中支付;非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主的约定,由业主支付。

　　第八章物业的使用与维护

　　第四十六条业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第四十七条任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备:

　　(一)物业服务用房。

　　(二)门卫房、电话间、监控室、公用走廊。

　　(三)按规定配建的非机动车车库。

　　(四)公共绿地、道路、场地景观、文体设施。

　　(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业

　　共用部位。

　　第四十八条物业使用禁止下列行为:

　　(一)改变原规划设计,擅自改变房屋用途;

　　(二)损坏房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)改变房屋外立面造型;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备,在公共部位上设置障碍;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品;

　　(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等;

　　(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放;

　　(八)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植,未经批准饲养禽畜;

　　(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第四十九条业主或者物业使用人装修住宅,应当事先告知物业服务企业,并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。

　　第五十条利用物业服务区域内设置广告等经营性设施的,应当征得物业服务企业、业主大会及相关业主的书面同意,按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与物业服务企业签订合同,并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造,也可按业主大会的规定使用。利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备,应当征得物业服务企业和相邻业主的同意后,按《管理规约》执行。

　　第五十一条维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存,按户设置明细账,按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。

　　第五十二条物业管理行政主管部门应当按照我市物业管理办法的规定,建立物业服务投诉受理制度。

　　业主委员会、物业服务企业应当受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。业主委员会、物业服务企业不能解决,可以向所在地县级物业管理行政主管部门投诉。

　　第九章法律责任

　　第五十三条有下列行为之一的,由物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定处理:

　　(一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(二)建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的;

　　(三)物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的;

　　(四)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

　　(五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;

　　(六)挪用专项物业维修资金的;

　　(七)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;

　　(八)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(九)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

　　(十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(十一)业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动;

　　(十二)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的。

　　第五十四条对正在实施违法搭建建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构、私扒乱改的,物业行政主管部门应依法责令其立即改正;拒不改正的,按相应规定处罚。

　　第五十五条业主不按时缴纳物业服务费的,物业服务企业可以催缴、限期交付;经催缴仍不交付的,物业服务企业可向人民法院提起诉讼。物业服务企业未按物业服务合同中约定的服务项目提供服务的,业主可向合同仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第五十六条拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十七条当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

　　第十章附则

　　第五十八条本规定自公布之日起施行。原《伊春市住宅区物业管理办法》同时废止。

篇2：房地产公司物业管理规定

　　物业管理规定

　　(一)、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。

　　(二)、前期物业管理的工作设施方式

　　自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。

　　(三)、物业公司提供前期物业管理的内容

　　1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。

　　2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。

　　3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。

　　4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

　　5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。

　　6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。

　　7、结合物业管理的实际经验、对**广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于维修;各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确;运转是否正常;辅机和工具是否安全。

　　8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。

　　9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。

　　10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有;

　　(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水;

　　(2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏;

　　(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查;

　　(4)电气:线路要求平整、顺直、牢固，过强和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全;

　　(5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证;

　　(6)附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

　　11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：

　　(1)提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算;

　　(2)设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划;

　　(4)提交各岗位的制作范围和责任制度，及工作流程;例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服www.pmceo.com务、卫生、绿化、工程维护等等;

　　(5)建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程;

　　(6)设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位;

　　(7)协助房产公司组织开业庆典。

　　12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。

　　13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。

　　(四)、房产公司应尽的义务

　　1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清洗地表述其要求，尽最可能为物业公司工作提供方便。

　　2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。

　　(五)、付款方式

　　本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。

篇3：关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（2011年）

　　关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见(20**)

　　为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)，进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

　　一、部门、单位的职责分工

　　各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

　　各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

　　区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

　　区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

　　居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员;负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

　　二、物业管理区域的核定

　　对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

　　区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

　　建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

　　(一)建设项目用地批准文件;

　　(二)建筑总平面图;

　　(三)建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明;

　　(四)其他应当提交的资料。

　　物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

　　需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

　　三、分期开发项目的物业管理

　　划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

　　先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

　　业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位;建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

　　四、建设项目资料的备案

　　建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和z6尊龙app官方网站的联系方式等资料。

　　建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

　　五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

　　筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

　　业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

　　业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

　　六、业主投票权的计算

　　业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

　　专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库;依法归全体或者部分业主共有的物业;配电房、避难层、储藏室;不能单独办理产证的其他物业。

　　(二)建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

　　业主人数和总人数按照下列方法认定：

　　(一)业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

　　(二)总人数，按照前项业主人数的总和计算。

　　七、业主委员会成员全体辞职的处理

　　业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

　　在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

　　八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

　　业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召*议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理

　　区域内予以公告。　　九、物业矛盾纠纷的调处

　　乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

　　乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

　　居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

　　(一)业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;

　　(二)业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;

　　(三)邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;

　　(四)因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;

　　(五)其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

　　业主委员会可对本条第三款第(三)、(四)、(五)项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

　　业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

　　十、物业服务项目经理的管理

　　物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

　　对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

　　物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

　　十一、物业管理用房的确认

　　建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章;对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

　　建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

　　房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号;区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　1997年7月1日至20**年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

　　十二、物业服务的收费

　　住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

　　十三、物业的自行管理

　　规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

　　业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

　　业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

　　业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

　　十四、物业的装饰装修

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

　　十五、物业使用性质的变更

　　由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

　　在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《临时管理规约》、《管理规约》;

　　(三)经有利害关系的业主同意;

　　(四)符合相关法律、法规的规定。

　　符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

　　业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

　　十六、管线的维修养护责任

　　住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担;分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

　　十七、维修资金的补建和再次筹集

　　未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

　　物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

　　配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%;不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

　　业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证;维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修

　　资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。　　公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

　　业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

　　十八、物业的检测和鉴定

　　业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

　　业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

　　市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

　　物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

　　检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

　　十九、房屋外墙的维护

　　住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的应用

　　建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

　　本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日

篇4：台州市城市住宅小区物业管理规定(1998年)

　　市政府令第52号

　　颁布日期:1998-11-18

　　第一章总则

　　第一条为加强城市住宅小区的物业管理,维护住宅小区的生活秩序,为居民创造整洁、文明、安全的居住环境,明确业主、物业管理企业和业主大会的权利与义务,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。

　　第二条本规定适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。

　　第三条物业管理按照专业服务与业主自治相结合,行业管理与属地指导相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、规模型管理。

　　住宅小区物业管理应积极创建全国和省级物业管理示范、优秀小区和先进小区。

　　第四条新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本。http://www.pmceo.com/

　　第五条台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门。县(市、区)建设行政主管部门主管辖区内住宅小区的物业管理工作。其主要职责是:

　　(一)根据有关物业管理的法律、法规和规章,制定具体的实施细则;

　　(二)负责物业管理企业的资质管理;

　　(三)监督和检查住宅小区房屋维修专项资金的缴纳、使用;

　　(四)负责物业管理专职人员的培训;

　　(五)负责住宅小区物业管理创优评比工作。

　　公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。

　　街道办事处(居民委员会)应积极支持住宅小区实施物业管理。

　　第二章住宅小区物业管理机构

　　第六条住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,建设行政主管部门应当会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第一次业主大会或第一次业主代表大会。

　　第七条业主大会由住宅小区的全体业主组成;业主代表大会由每个住宅单位推选业主代表一人组成。

　　第八条业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利的机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利:

　　(一)推选产生业主委员会;

　　(二)批准业主委员会章程;

　　(三)通过或修改业主公约;

　　(四)批准住宅小区物业管理计划;

　　(五)监督业主委员会的各项工作;

　　(六)决定其他有关业主权益的重大事项。

　　业主大会或业主代表大会决定问题,以组成人员的过半数通过。

　　第九条业主委员会由业主代表和居民委员会等有关方面人员组成。其中,业主代表的比例不低于百分之八十。

　　业主委员会组成人数根据住宅小区规模确定,一般不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。

　　业主委员会决定问题,以组成人员的三分之二通过。

　　有条件的业主委员会可聘请建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。

　　住宅小区已设立居民委员会的,业主委员会可以与居民委员会合署办公。

　　第十条业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持,每年至少召开一次;经业主委员会或百分之十以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主利益的重大问题,业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。

　　第十一条业主委员会是业主行使业主管理权利的日常办事机构,其工作职责:

　　(一)维护业主的合法权益;

　　(二)制订业主委员会章程和业主公约;

　　(三)决定选聘或续聘物业管理企业,负责签订物业管理委托合同;

　　(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　(五)监督物业管理企业履行物业管理合同;

　　(六)定期向业主大会或业主代表大会报告工作,并接受监督;

　　(七)督促落实业主对物业管理的意见和要求;

　　(八)协助物业管理企业落实各项管理措施;

　　(九)接受当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各有关专业管理部门的监督、指导;

　　(十)督促业主及使用人遵守业主公约及其他有关规定。

　　第十二条业主公约对全体业主具有约束力。

　　业主公约按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。

　　第十

　　本文提要：新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本.公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。

　　三条业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定,不得与国家法律、法规和政策相抵触。

　　第十四条物业管理委托合同应包括以下主要内容:物业管理的事项、标准、权限、期限、收费标准及收取办法、双方权利和义务、违约责任、合同期满财产和技术资料的移交等条款。

　　物业管理委托合同按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同应报所在地县级建设行政主管部门备案。

　　第十五条物业管理应提前介入住宅小区的前期管理,在核发建设工程用地许可证时,由建设行政主管部门征询开发建设单位意见,确定一家具备相应资质的物业管理企业开展前期管理,并与开发建设单位签订物业管理合同。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。

　　住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%的,由已确定的物业管理企业继续实施物业管理。物业管理成本的不足部分由开发建设单位负责。

　　业主委员会成立后,由业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘,在同等条件下应优先续聘先前已实施管理的物业管理企业。

　　第十六条住宅小区开发建设单位应通过批准该建设项目的县级以上建设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料:

　　(一)住宅小区规划图、竣工总平面图;

　　(二)单位建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)住宅小区地下管网竣工图;

　　(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;

　　(五)住宅小区竣工综合验收资料;

　　(六)物业管理所必需的其他工程建设技术资料。

　　业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。

　　第三章物业管理企业

　　第十七条设立物业管理企业应具备相应的专业技术和管理人员,并经所在地建设行政主管部门资质审查,报台州市建设行政主管部门审批,领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订的资质标准执行。

　　物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理业务。

　　第十八条物业管理企业的权利:

　　(一)根据物业管理委托合同和国家、省、市有关规定对住宅小区实施物业管理;

　　(二)受业主委员会委托监督业主公约的执行;

　　(三)依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费用;

　　(四)劝阻、制止损害他人物业或防碍住宅小区物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;

　　(五)有权要求业主委员会协助管理;

　　(六)开展多种经营和有偿服务,选聘专营公司或聘用专人承担专项服务。

　　物业管理企业的义务:

　　(一)以为业主服务为示旨,严格履行物业管理委托合同,为业主提供日常的便民服务;

　　(二)接受业主委员会和业主的监督,重大的管理措施应提交业主委员会审议决定;

　　(三)接受建设行政主管部门、有关专业管理部门及所在地街道办事处的监督指导;

　　(四)发现违法行为,及时向有关部门报告。

　　第十九条物业管理企业根据物业管理委托合同对住宅小区实施物业管理,提供下列有偿管理服务内容:

　　(一)房屋公用部位、共用设施、设备的维修与养护;

　　(二)住宅小区公用设施和场地的维修、养护与更新;

　　(三)房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的清扫保洁;

　　(四)绿地、花草树木的养护、管理,绿化设施的维修、养护;

　　(五)维护公共秩序,日常治安管理;

　　(六)车辆进出及停放的管理;

　　(七)业主委员会与物业管理企业商定的其他管理服务事项。

　　第二十条住宅小区内的管道燃气、通讯以及户外水电、有线电视的管线、设施、设备的维修与养护,由各有关专业单位负责;专业单位也可委托物业管理企业负责,维修与养护费用由各专业单位支付。

　　住宅小区内路灯设施,由开发建设单位统一配套建设;路灯电费由电力部门在公用事业附加中支付。

　　第二十一条物业管理企业应当配备具有房地产、建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的专业人员。

　　第二十二条物业管理企业的保安人员,经县级以上公安机关培训后持证上岗,并接受所在地公安机关的监督和业务指导。

　　公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度,落实安全防范措施,并进行监督检查。

　　物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为,有责任予以制止,并及时报告公安机关。

　　第二十三条物业管理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工作,协助开展各项社区性服务。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目,居民委员会不得提供有偿服务。

　　第二十四条物业管理属于服务性物业,物业管理企业可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。除经营性收人外,物业管理费和代收代缴费按照省、市政府规定免缴有关税收。

　　第四章管理经费和管理用房

　　第二十五条住宅小区房屋维修专项资金按以下规定提取和筹集:

　　(一)住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按该住宅小区建筑安装工程造价的2?3%比例提取,具体比例由县级人民政府确定;台州市本级由市建设、财政、物价部门确定。住宅小区房屋维修专项资金在领取商品房预售证时预缴,住宅小区竣工综合验收合格后结清。

　　(二)集资随着建的住宅,由集资建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴,工程竣工验收合格后结算。

　　(三)住房制度改革出售的房屋,其房屋维修专项资金应在房改房出售之月起三个月内,由住房制度改革机构负责划转。

　　第二十六条房屋维修专项资金的所有权属业主,由业主委员会委托建设行政主管部门专户储存,专项管理,并负责保值增值,增值额度不得低于人民银行规定的同期年利率。

　　房屋维修专项资金,用于房屋共用设施、设备以及共用部位、住宅小区内公用设施的维修、养护与更新。增值部分经业主委员

　　会同意,可用于物业管理成本贴补。

　　房屋维修专项次金的收取、管理和使用,按省建设、财政、物价部门制定的办法执行。市、县(区)财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、管理和使用进行监督、检查和审计。

　　第二十七条物业管理企业使用房屋维修专项资金,应提出年度使用方案,经业主委员会审核同意,报受托的建设行政主管部门。建设行政主管部门应在接到报告后七个工作日内将该住宅小区房屋维修专项资金划拨给住宅小区物业管理企业。

　　第二十八条住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人应按住宅小区房屋总建筑面积1%?3%的比例同步建设物业管理用房,提供给选聘的物业管理企业使用。物业管理用房免交城市建设配套费和相应的土地出让金。

　　住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人在住宅小区验收合格时,应按房屋建设成本价提供住宅小区房屋总建筑面积或房屋建设造价的4%的比例建设商业用房。住宅小区内商业用房应合理布局,其所需费用在该住宅小区的房屋维修专项资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业管理企业使用,租金标准由物业管理企业与业主委员会商定。租金经业主委员会同意,可用于该住宅小区物业管理费用的补贴。

　　物业管理用房和商业用房产权属该住宅小区的业主委员会。物业管理用房和商业用房不得转让或改变用途。

　　第二十九条住宅小区付使用时,开发建设单位可以委托物业管理企业承担保修责任,并签订委托合同。保修经费根据委托合同的约定划给物业管理企业管理和使用。

　　第三十条房地产开发建设单位缴纳的房屋维修专项资金、物业管理用房和业主委员会成立前支付的前期物业管理费,列入该房地产的开发成本。

　　在本规定实施前已建成使用的余额小区可由房地产开发建设单位与业主委员会在建设行政主管部门的指导下,共同协商提取或分担房屋维修专项资金。

　　第三十一条物业管理服务费根据所提供的服务性质、特点等不同情况和保本经营、略有微利、以业养业的要求,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

　　第三十二条为物业所有权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性有偿服务,实行政府定价。

　　政府定价的物业管理服务费应根据住宅小区封闭管理与否、管理水平优劣和物业管理企业资质等级实行不同的价格标准,具体办法由市建设和物价部门制定。

　　政府定价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据服务项目和各项开支情况,向物价部门申报,由市、县物价部门征求同级建设行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。

　　第三十三条实行物业管理的住宅小区内空置的住宅,由开发建设单位按核定标准的50%支付物业管理服务费。

　　第三十四条为物业所有权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府指导价。政府指导价由市、县物价部门会同同级建设行政主管部门制定。物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

　　第三十五条为物业所有权人、使用人提供的特约服务或专项服务,其服务收费标准实行经营者定价。

　　实行经营者定价的物业管理服务收费由物业管理企业与物业所有权人、使用人协商议定并签订服务合同。

　　第三十六条物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,提高服务质量,提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。

　　第三十七条实行物业管理的住宅小区,物业所有权人、使用人应按核定的收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费;不按规定缴纳管理服务费的,物业管理企业有权按照服务合同要求追偿。

　　第三十八条物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共服务费的,其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

　　第三十九条物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理服务费的收支情况,接受业主委员会的监督,物业管理企业应当每半年向业主公布一次。

　　第五章责任

　　第四十条物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合未达到约定标准的,业主委员会有权有要求其限期履行或采取补救措施。双方争议不能协商解决的,可向建设行政主管部门申请调解,也可根据合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,或直接向人民法院起诉。

　　第四十一条物业管理企业有下列行为之一的,业主有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;县级以上建设行政主管部门根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(一)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(二)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

　　(三)私搭乱建,未经批准改变住宅小区内房屋和公用设施用途的。

　　第四十二条违反本规定,有下列行为之一的,由县级以上建设行政主管部门按照省有关规定处理:

　　(一)未经建设行政主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的;

　　(二)住宅小区开发建设单位或集资联建产权人违反本规定,不交纳房屋维修专项资金或不按规定提供物业管理用房或商业用房的;

　　(三)物业管理企业转让或改变物业管理用房和商业用房用途的。

　　第四十三条对违反业主公约的行为,物业管理企业有权根据业主委员会的委托予以制止、批评教育、通知责任人限期改正;逾期仍不改正的,提请有关部门处理。造成损失的,责任人应承担赔偿责任。(来自:www.pmceo.com)

　　第四十四条违反本规定,截留、挪用住宅小区房屋维修专项资金的,除责令限期退回款项外,由财政、物价、审计等有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第四十五条本规定发布前已建成使用的住宅小区,应按本规定逐步实行物业管理。

　　本规定发布前已建成使用的住宅小区,应创造条件实施封闭管理,封闭设施所需资金由原开发建设单位负担,城市建设配套费可予适当补助。

　　第四十六条本规定适用中的具体问题,由台州市建设规划局负责解释。

　　第四十七条本规定自发布之日起施行。

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