一、工作目标
1、近期目标(20**年8月至20**年8月)建设成长期2年
a、为集团公司的战略紧密配合,为公司开发的楼盘(盛和花园)做好前、中、后期的物业管理服务;
b、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍,通过内部管理,外塑公司品牌;
c、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度;
d、通过资源整合,将物业管理的先进理念,在“文化中心”适当运用,加强窗口的宣传力度;
2、远期目标(20**年8月至20**年8月)稳定发展期4年~5年
a、引进5s、iso9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术;
b、争创区优、市优、省优、国优小区;
c、做全东莞、广东乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。
d、开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘,如厚街的各类市场(医院、政府办公楼、农民公寓等物业),并且通过顾问市场,拓展内省物业管理顾问、全委项目,通过规模经营,树立企业品牌及效益;
二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)
a、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;
b、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在制度小组指导下完成);
c、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。
三、人力资源管理(注:总公司人力资源部指导下完成,详见附件)
a、计划在人力资源部的协助下,开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘;
b、开展对上述人员的培训、教育工作;
c、计划对部分岗位(如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干)在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习;
d、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训;
e、针对各岗位开展“一职多能”的培训,让一个岗位至少掌握两门技术,既可让员工有转岗的可能,保障人力资源的流失率在可控制的范围;
f、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”;
g、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”,保证后续的物业管理市场拓展;
h、要求各部门主管必须每年培养一名副手,保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源;
篇2：商业物业管理顾问合同计划书
商业物业管理顾问合同计划书
商业管理顾问内容：
商场管理的目标，是为商户创造最佳的营商环境，吸引顾客消费，从而令发展商的物业获得最高的回报与知名度。为此，提供的商业管理顾问服务范围如下：
1、完善设计服务
建筑师在设计一个商场时，最困难之处在于必须满足发展商之余，同时能切合未来商户及消费者的需要，而后者往往正是建筑师难以掌握的。因此国外许多成功商场在开发初期，即委托市场策划及商场管理顾问，以配合建筑师把潜在租户及消费者的需求融入设计中，令将来落成的商场更能切合市场需要。
本公司凭借庞大的零售商网络、最新的市场信息和丰富的商场营运经验，对潜在租户及目标消费者自然透切了解。
在设计阶段初期，本公司会分析及检讨前期顾问对该项目所作的市场研究、拟定商场之主题、定位和商户组合，以拟定将来商场运作上所需的配置。
同时本公司会检讨相关建筑设计，包括后场空间与设施规划，例如进货平台、排水坑道、垃圾压缩以及处理设备、服务走道、洗手间、婴孩室、残障设施、坡道、美食广场清洁、清洁人员储藏室、工程机房、推广活动储藏室、汽车洗车设施等等...，这些后场的规划对未来商场的营运影响重大，如果设计错误或考虑不周，将严重影响未来商场的对外形象、租赁条件收益，以至其营运支出等。
2、本公司可对下列各项提出建议，但不只限于下列各项：
·商场主要门口设计规划
·商场±要出入门口的停车规划(包括贵宾停车、出租车停车、残障人士停车)
·户外广告招牌、灯箱规划
·户内、户外美景、绿化规划
·管理中心办公室规划
·中央控制室规划
·户内广告招牌、方向指引、警告、防火标志规划
·保全系统、区位，以及岗哨，包括停车场区域
·停车场收费、管理规划
·工程工作室与工程储存空间(大多数商场供应不足)
·洗手间、清洁员工室规划
·后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾压缩机、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划
·员工餐厅、培训室、更衣室与洗手间
·中庭吊挂系统
·推广、促销道具工作室及储藏空间
·舞台与表演空间规划
·建议音响、广播系统与区位规划
·美食广场规划，包括后场、垃圾处理、清洗室、洗衣室、制服储藏室
·主力店例如百货公司、量贩店、电影院及其它餐厅、娱乐业种之员工通道、顾客通道及卸货区，特别在晚上商场关门以后
·建议节约能源方法
3、筹备管理服务(开幕前)
交付使用前九个月的管理筹备工作，对将来商场能否顺利开幕至为重要。本公司将为项目筹组和培训管理队伍，负责从建筑施工单位手中接管竣工大厦，统筹、监控租户统一装修，策划/配合开幕宣传推广、公关活动，建立商场营运管理系统和制度，确保商场顺利运作及开幕。
4、本公司将为专案组成专案工作小组，并按大厦工程进度及实际需要派驻资深商场总经理到大厦，全力统筹下列工作：
·制定管理架构及岗位配制
·制订初步管理收支预算案
·建议管理费、加时空调费的收费基准
·建议宣传推广费的收费基准
·制订商场运转指引
·制定租户手册及装修指南.
·合同检阅及文件记录
·筹组商场管理中心
·制订管理方针
·制订商场管理系统
·制定财务管理系统
·制订采购制度及程序
·商场机电设备调试
·制订计划及预防性维修计划
·设备预防性维修检核方案
·选聘员工及进行培训
·制定大厦接收、交付使用程序
·工程遗漏报告及跟进工作
·安排投保
·租户装修管控
·统筹申办各项许可证及批文
5、营运管理服务(开幕后)
商场开幕后，所有日常运作应该尽快踏上轨道，提供一个安全、清洁、舒适的购物环境予顾客之余，还要达到理想的营运效益。
同时，面对竞争激烈的零售消费市场，国外许多成功商场都会透过宣传推广活动为消费者带来刺激、新鲜感，因此如何推行有效的宣传推广、促销及公关活动也是商场能否保持市场竞争力的关键。
6、本公司已结合国内外许多成功经验，而建立了一套专业及高水准的商场管理系统：
·市场分析
·租户联系
·客户服务、小区服务
·宣传推广、促销及公关活动
·节日装饰
·日常行政运作
·员工持续培训
·设备、设备维护
·清洁、园艺绿化
·保安、消防工作
·停车场管理
·财务管理
·成本控制
·保险
·检讨现存制度
·提交改善建议
·提交商场整体营运报告
7、提供商业招商代理，包括主力店、次主店和散户，相关委托事项由双方另行协商并签定合同(见附件五)。
8、工作左式：
甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期商业管理顾问服务阶段。甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。
乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。
附件(二)：首年物业管理顾问服务
1、建设规划
1.1 审阅该项目的主要土建及机电设备施工图纸，从曰后管理、可维修性及运作效益的角度提出意见和建议
1.2审阅该项目的主要机电设备数据，就其性能、载荷、可维修陆等提出意见和建议
1.3 审阅该项目的主休装修设计图纸，从曰后管理、可维修陆及运作效益的角度提出意见和建议
1.4 审阅该项目的管理用房数据，就其分布及合适性的提出意见和建议
2、验收接管
2.1 向甲方建议项目验收接管小组架构组织，并提供相关的验收接管培训予主管人员
2.2 审查该项目验收接管计划，并提出意见和建议
2.3 审查该项目缺遗漏清单，并提出意见和建议
2.4 审查机电设备供货商提供予管理处工程部人员的机电设备操作实务培训课程，免却有关人员在机电设备投入使用时出现不懂操作的情况
2.5 审查机电设备供货商所提供的操作手册是否完整和符合规格
2.6审查机电设备供货商所提供的设备施线路图是否完整和符全规格
2.7审查项目建设总承包公司所提供的竣工图纸是否符合规格
3、建立制度和系统；
3.1财务管理
a)协助甲方草拟首年度财务管理收支预算案
b)向甲方建议首年度管理服务费用收费标准
c)向甲方建议财务收支处理规则和程序
d)向甲方建方建议财务人员岗位责任
3.2 单元交付
向甲方建议单元交付工作小组架构组织，并协助甲方：
·制定单元交付工作计划
·提供相关的工作培训(特别是客户服务培训)予单元移交小组主管人员
·检查单元交付工作情况，必要时提出意见和指导
3.3 管理架构
向甲方建议该项目管理处总体架构组织，并协助甲方：
e)制定员工招聘计划，包括招聘方式、学历及技术要求、工作经验、考核形式等等
f)制定管理处员工守则
g)建议各级员工制服设计构思
3.4 业户管理制度
协助甲方建立业户管理制度，包括：
a)制定管理公约
b)制定业户手册
c)制定业户装修指南
3.5 装修管理
向甲方建议业户二次装修管理办法，包括：
·装修期场地管理及清洁管理办法
·装修期垃圾收集处理方案
3.6 看板/导示系统
·向甲方建议总体广告牌及导示牌的布局和位置
·对总体广告牌及导示牌的设计提出意见和建议
3.7 设备管理及运行系统
·向甲方建议工程部最适运作组织架构
·向甲方建议首两面年预防性维修保养计划
·协助制定首两年预防性维修保养计划
·向甲方提供工程部必须购置的维修工程用具及器材清单
·向甲方建议机电设备房间管理办法
·向甲方建建议工程部人员岗位责任
3.8 人事管理系统
·向甲方建议制定人事部人员岗位责任
·制定首年度员工培训计划
·制定人事运作规则及程序
3.9 行政管理系统
·向甲方建议锁匙贮存及领用规则
·向甲方建议档存档规范
·向甲方建议仓库(布草房)收发制度
·向甲方建议管理处办公室文仪器材购置清单
3.10 安全管理系统
·向甲方建议保安人员岗位责任
·向甲方建议消防人员岗位责任
·向甲方建议保安部运作规则和程序
·向甲方建议消防定理计划，包括消防演练、消防培训、设备管理及各级防火责任人制度
3.11 客户服务系统
·向甲方建议客户查询或投诉的处理程序
·向甲方建议客户服务人员岗位责任
·向甲方建议首年度客户服务工作计划
·审查该项目客户服务中心的设计及配套设施，并提出意见和建议
3.12 清洁绿化管理系统
·审查该项目落成后清洁工作计划，并提出意见和建议
·审查该项目开荒清洁工作计划，并提出意见和建议
3.13 停车场管理系统
·向甲方建议货物、家具、装修材料进出管理规定
·向甲方建议业户物流动线安排
·审阅该项目停车场总体规划，并提出意见和建议
·审阅该项目地面停车及交通安排，并提出意见和建议
3.14 其它服务
·审查该项目落成后之财产保险及公共责任保险预案并提出意见和建议
·向甲方建议日常物业管理常用紧急应变计划
·协助甲方制定该项目开幕计划
4、工作方式：
甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。
乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。
附件(三)：第二年物业管理顾问服务
工作内容
1、品质管理：
·逐步引进is09000为基础之管理模式，协助甲方完善该项目之管理运作制度
2、形象定位；
·向甲方建议管理处的形象包装方案，确立国际化商业物业管理形象。
·协助甲方参加全国、省、市示范大厦(在该项目与及甲方提供的峰件允许的前提下)，若该项目被评定为全国省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币330，000元(全国)，港币220，000元(省)，港币110，000元(市)，并且在接获评定通知之曰起7天内向乙方一次支付。
3、操作检讨
3.1 定期与物业管理公司人员召开例会，为日常管理运作包括财力、保安、人事、维修保养、清洁绿化、客户服各等各方面提供意见与指志，或进行现场巡视，检查该项目的整体物业管理水平，包括以下操作检讨：
·每季一次检讨该项目机电设备的运作、维护与保养工作，并在检讨后提出指导。
·每季一次检讨该项目的保安运作、并在检讨后提出指导。
·每季一次检讨该项目的客户服力工作，并在检后提出指导。
·每月一次检讨该项目的清洁绿化水平，并在检讨后提出指导。
·每月一次检讨该项目日常重大突发事件的处理情况，并在检讨后提出指导。
·在主要节日庆典前指导管理处进行策划与布置。
3.2 每季一次审阅该项目的管理费收入状况、及整体财务状况。
3.3 每年年底时指导物业管理公司处草拟下一年度的工作计划进行审意阅，并在审阅后一个月内提出书面意见。
4、员工培训：
每年指导管理处制定该项目的培训计划，并派员在主要培训课程担任导师。所计划的培训提纲包括：
·客户服务
·能耗管理
·保安监控
·清洁绿化
·督导管理
·危机应变管理
·预防性维修保养
·环境保护
·财务管理
·语言应对
·沟通技巧
·先进物业管理知识
5、管理审核：
5.1 每年派员检视主要机电设备设施运作情况一次，并在检视后2个月内向甲方提交审查报告。
5.2 每年派员检视该项目的安全管理状况一次，并在检视后2个月内向甲方提交审查报告.
3.3 指导管理处每年进行用户意见调查一次，在管理处统计结果后进行分析，分析后八星期内向甲方提交报告。
6、工作方式：
甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在本合同第二年商业物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每月三次(约每十天)在甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每月应不少于三次工作会议或现场巡视。乙方通过书面报告或会议纪录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。
乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。
附件(四)：双方关系架构
略...
附件(五)；招商代理委托合同
略...
附件(六)：委托书
委托书
兹委托_________公司按该公司_____年_____月_____日计划书所开条件由_____年_____月_____日起为成都__________之管理顾问。双方同意于本委托书签署曰起一个月内签署管理顾问合约。
签署：_________
_________公司
日期：________
签署：________
_________公司
日期：________
十、顾问服务费报价
根据聚豪名轩项目顾问工作实际情况，现作以下报价：
一、为聚豪名轩项目提供顾问服务一年，从项目开发建设时的前期介入开始，我司除提供书面顾问服务外，每周到现场顾问指导一天。顾问服务费全年人民币壹拾伍万圆(小写为50000.00元)。
二、根据贵司需要，亦可由我司派出驻场顾问全程现场指导管理运作.驻场顾问的工资等费用由贵司支付每月人民币壹万元(小写为10000.00元)。
深圳市____物业管理顾问有限公司
____年___月___日
篇3：年度物业公司工作计划书
20**年度物业公司工作计划书
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一、充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1、每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评。
2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二、转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三、激活管理机制
1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3、制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".
4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四、严格管理，提高管理水平和服务质量。
1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.
2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3、急修及时，返工、返修率不高于2%.
4、治安、车辆、消防管理无重大管理责任事故发生。
5、房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6、管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7、本年度记录、资料保存完整，及时归档。
8、物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
五、加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。