住宅维修资金知识问答
问 什么是住宅维修资金?
答 住宅维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
问 什么是住宅共用部位、共用设施设备?
答 住宅共用部位是指：根据法律、法规和房屋买卖合同，有单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指：根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
问 什么样的住宅需要交纳住宅维修资金?什么时间交纳?
答 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。
住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金，未按照规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。
问 住宅专项维修资金交纳标准是多少?
答 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，经测算多层每平方米50元，小高层每平方米60元，高层每平方米80元。
问 什么时间补交住宅专项维修资金?
答 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
问 住宅专项维修资金怎么使用?
答 由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，选聘具有相应资质能力的单位，应当经过工程造价咨询机构的审核后编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核备案并组织实施。
业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
问 住宅专项维修资金成本包括什么?
答 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
问 什么情况下不得从住宅专项维修资金中列支?
答 (1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
(2)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;
(3)规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;
(4)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;
(5)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
问 什么情况下退还住宅专项维修资金?
答 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。
www.pmceo.com 物业经理人网篇2：物业专项维修资金知识问答
1、什么是住宅专项维修资金？
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2、住宅共用部位、住宅共用设施设备一般包括哪些内容？
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3、物业管理区域内的公共收益主要包括哪些部分？
(一)利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。
(二)物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。
(三)保修期满后，建设单位因注销，或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。
4、物业管理区域内的公共收益应当如何使用?
公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
5、房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的应当如何办理？
房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
经业主大会决议，业主可以选择一次性续交住宅专项维修资金，或者随物业费逐月续交。
6、住宅专项维修资金的使用分为几种情况？
住宅专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
7、使用住宅专项维修资金的表决方式有哪些？
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过;也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
根据2015年10月17日住建部办公厅、财政部办公厅联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)规定，各业主大会也可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式使用住宅专项维修资金：
(一)委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;
(二)集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;
(三)默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;
(四)异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
8、哪些情形下可以启动应急维修程序？
(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;
(二)电梯故障;
(三)消防系统故障;
(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;
(五)玻璃幕墙炸裂;
(六)排水管道爆裂;
(七)地下车库雨水倒灌;
(八)其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
9、出现需应急维修情形时需要履行哪些程序？
出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。
10、使用的住宅专项维修资金应当如何分摊？
涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。