物业预防性维修保养指南
预防性维修保养手段的发展
谈到预防性维修保养，最著名的案例便是美国的帝国大厦。那里的设施设备经历了二十多年乃至更长时间的运营使用后，依然保持"沟见底、轴见光、设备见本色"的良好状态。年长读者可能会联想到中国大陆国营企业在改革开放前的设备管理方式。这些认知都是正确的，但在2023年的今天，大数据技术为预防性维修保养带来了革命性提升。
在中国大陆，传统预防性维修保养主要依靠"听棒"等简单工具，通过直觉判断电动机、风机、水泵等设备是否存在润滑油不足、轴承磨损异常或转子碰擦定子绕组等问题。
20世纪80年代起，欧美和日本已开始运用示波器、分贝计、电桥、振动仪、触点式温度仪等专业仪器检测机电设备运行状态。
到20世纪90年代后，随着电脑技术的普及，人们开始建立设施设备的数据模型，从动态、静态和系统角度记录分析设备运行安全和能效表现。
预防性维护保养的重要环节
预防性维修保养可分为三个实施层次：
第一层次是在设备投运前进行功能测试，判断是否需要维修。这种测试成本极低，仅涉及少量能源、人工和折旧费用，相比紧急维修可忽略不计。
第二层次是借助简单工具和仪器，在设备冷备用状态下进行基础检查和测试，评估设备安全性。能效评估则需要通过纵向数据积累和横向比对来完成。
第三层次需要借助专业仪器设备，在设备运行或备用状态下进行检测，结合历史数据和横向分析，全面评估设备的安全性、可靠性和能效表现。
由此可见，检测是预防性维修保养的核心技术。物业管理中的设施设备就像"婴儿"，不会用语言表达问题，必须通过专业检测来发现潜在隐患。
预防性维修保养应贯穿设备全生命周期，从零配件采购入库开始。采购时需明确技术参数要求，入库前必须进行严格检测。即便通过入库检测的配件，安装前仍需再次检测，确保功能正常。
对于专业技术人员，即使是已报废的零部件也需仔细检查，通过分析损坏原因举一反三，排查系统中可能存在的类似隐患。
检测重点部位与方法
预防性维修保养的核心思想类似于中医"治未病"理念，主要通过系统检测来实现。具体检测方法包括：
在运行状态下，记录比对中央空调主机的冷冻/采暖水温、电流、压缩机温度等参数，评估主机和系统能效。
通过采样化验冷冻、采暖和冷却循环水，分析水质稳定性，评估水处理效果。
测量电力电缆接头温度、运行电流和环境温度，分析高低压电缆和母线槽安全性。
在检修状态下，测量绝缘电阻、直流电阻等参数，判断电缆、母线槽和电动机的安全可靠性。
监测电动机、水泵和风机的运行噪音，判断轴承、联轴器、绕组等部件是否存在隐患。
测量新风机组、排风机组的风速，进行风量调校。
定期检查紧固接线端子，确保间歇性负载下的连接可靠性。
根据气象数据，疏浚排水系统，预防汛期积水问题。
通过等条件拍照比对和目测检查，发现建筑外墙密封胶和结构胶的异常情况。
记录分析各楼层水管压力数据，判断减压阀是否需要调整。
全员参与的预防性维护
预防性维修保养不仅是工程人员的职责，物业客服等人员也可参与。例如通过每日交接班时测试电梯紧急按钮、监控对讲系统，确保应急设备可靠。
定期开展应急演习也是一种预防性维护，通过模拟突发事件检验处置流程的科学性，同时验证设施设备在紧急情况下的可靠性。
强制性检测包括电梯年检、压力容器检测、消防系统测试、防雷接地检测等，这些是物业服务商、业主和使用人必须履行的法定义务。
篇2：物业中央空调机组预防性保养
1、压缩机
(1)、油过滤器-当油压下降30%或使用了半年以后,油过滤器必须更换;
(2)、更换润滑油-压缩机中的润滑油必须每年更换一次。
2、压缩机电机
(1)、经常检查电机安装螺栓,确认紧固良好;
(2)、定期检查电机绕组的电阻,检查绕组的绝缘性。
3、压力试验
保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组,因此机组应每年进行一次压力试验,发现有渗漏必须立即修复。
4、蒸发器与冷凝器
(1)、冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器,蒸发器水侧的清洁;
(2)、在冷却塔与闭水系统中,使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢,引起腐蚀或锈蚀以及出现泥渣与藻类。为延长机组使用寿命,提高经济性,因此必须进行恰当的水处理。
5、回油系统
(1)、每半年更换回油系统中的干燥剂,如回油系统运转不良,可早些更换;
(2)、在更换干燥剂时,应检查引射管嘴是否被外来杂质堵塞。
6、电气控制系统
(1)、检查主机电气控制系统中各元件是否正常,电气联接有无松动、发热等异常现象;
(2)、检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常,电气联接有无松动,发热等异常现象。
7、中央空调停用一周以上重新开机启用,必须先预热24小时。
篇3：物业设备预防性维护保养制度(2)
物业设备预防性维护保养制度（二）
1. 所有设备设施必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。
2. 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。
3. 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
4. 各系统的维护保养计划及保养检修项目的制订由专业工程师负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件的记录由主管负责，并提交专业工程师及工程部经理审阅。
5. 进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对用户之影响范围），以便使受影响的用户做好充分准备。
6. 影响正常营业时的施工及设备维修保养
6.1对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报总物业经理审批。
6.2对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总物业经理审批后统一实施。
6.3经总物业经理审批后的维修计划在实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由客服部发书面通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。
6.4停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。工程部经理和专业工程师应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。
6.5维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。
6.5设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总物业经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。