杭州市物业管理招投标工作实施办法(20**)
杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市物业管理招投标实施办法的通知
杭政办〔20**〕21号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市房管局拟订的《杭州市物业管理招投标工作实施办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
杭州市人民政府办公厅
二oo二年五月二十日
杭州市物业管理招投标工作实施办法
(市房管局二oo二年四月十六日)
为全面提高我市的物业管理水平,促进物业管理行业的公平竞争,规范物业管理招投标活动,根据市人大常委会颁布的《杭州市物业管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》,提出如下实施办法:
一、杭州市区范围内(不包括萧山区、余杭区)的住宅区、商住楼、写字楼等各类物业涉及的物业管理招标投标活动,均适用本实施办法。
二、杭州市房产管理局(以下简称市物业管理部门)负责全市物业管理招投标工作的指导、监督和管理;各区物业管理部门负责辖区内物业管理招投标的监督、检查工作。
三、投标人应持有市物业管理部门核发的物业管理企业资质证书。
持有外地物业管理部门企业资质及建设部资质的投标人,应经市物业管理部门登记备案后方可参加杭州市的物业管理招投标项目。
四、在本市行政区域内的物业,符合下列情况之一的,应当采取招投标方式选择物业管理企业:
(一)一个物业管理区域内,多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上,或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业;
(二)已成立业主委员会,建筑面积8万平方米以上,具备招投标条件的现有居住区和其他物业;
(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的。
五、在本市行政区域内的物业,符合下列情况之一的,可不实行物业管理招投标:
(一)物业由建设或产权单位自用,设施设备完整独立的;
(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的;
(三)外国政府、个人、国际金融机构等赠款建设,并且有明确要求的;
(四)开发企业自建自管的物业获得过全国物业管理优秀示范小区(大厦)称号,且业主委员会不要求招投标的。
六、物业未交付使用的,或新建物业的业主委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理的招标组织实施工作;业主委员会已成立的,由业主委员会负责物业管理的招标组织实施工作。
业主委员会组织实施招标活动,应经业主(代表)大会讨论决定。
七、新建物业的招投标工作,应在办理商品房预售证之前完成。现有项目的招投标工作,应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。
八、招标人可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标。新建物业规划总建筑面积在8万平方米以上的,必须通过公开招投标办法选择物业管理公司。
九、招标人在编制招标文件时应客观、公正。招标文件应当包括以下内容:
(一)物业规划建设基本情况,包括占地面积、建筑面积、产权状况、共用设施设备情况、绿化状况及社区文娱设施等;
(二)物业管理的内容和要求;
(三)物业管理资金来源和物业维修基金、物业管理用房;
(四)投标书编制的依据和要求;
(五)投标人的资质和条件;
(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间、地点;
(七)送达投标书的方式、地点及截止时间(自招标文件发出之日起至投标文件截止之日止);
(八)开标、评标的时间、地点;
(九)其它需要说明的事项。
十、招标人采取公开招标方式的,应当提前通过新闻媒体公开发布招标公告。
招标人采取邀请招标方式的,应当提前向3个以上的物业管理企业发出投标邀请书。
十一、招标人向www.pmceo.com投标单位发出的所有信息均应以书面形式发往所有投标单位,并报市物业管理部门备案。
十二、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,并在规定的时间内,将投标文件送到指定地点。
招标人收到投标文件后,应当签收保存,不得开启。开标时,应邀请公证机关参加。 十三、评标由评标委员会负责。评标委员会由物业管理部门组织相关行业主管部门、物业管理方面的专家学者以及业主、开发建设单位的代表组成。一个招投标项目60%以上的评委应从市物业管理部门建立的评委库中电脑随机抽取产生。
评标委员会可以采取公开答辩的方式评标,对投标文件、现场答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审,以综合评分最高者中标。
十四、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内,按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同,并报市物业管理部门备案。
招标单位未经市物业管理部门同意无故拖延或拒绝签订物业管理委托合同的,市物业管理部门应督促其签订,并可按《中华人民共和国招标投标法》第59条规定予以处罚。
十五、开发建设单位向中标单位移交新建物业时,应符合下列条件:
(一)足额移交物业维修基金和物业管理用房;承担前期物业管理的相关费用。
(二)达到《杭州市区住宅小区综合验收实施细则(试行)》的验收标准。
十六、任何单位和个人不得将必须进行招标的物业化整为零或者以其他任何方式规避招标。
十七、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标:
(一)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的;
(二)招、投标双方有弄虚作假、恶意串通、行贿骗取中标,损害对方和其他投标人的合法权益行为的;
(三)未经市物业管理部门审核同意,不接受监督,擅自进行招投标的。
十八、本实施办法自公布之日起执行。
篇2：物业管理招投标标书制作
物业管理招投标标书制作
随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管理招投标的运行规则。面对新形势，物业管理企业除了应该学习、掌握《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定外，还要掌握物业管理招投标实务的操作方法，这对于参加投标的物业管理企业是非常重要的。
在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的制作应该引起广大物业管理企业的高度重视。
一、做好标书制作的准备工作
对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一步。因此，获得项目信息的时间越早，就能够争取到越多的时间，中标的可能性就越大，获得招标信息最为常见的途径是招标通告。
获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标者对物业管理的设想和安排。这些工作的好处体现在三个方面：
首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是，业主或建设单位在立项、研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的看法等，投标物业管理企业如果在交流中尽量掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期工作，及早开展投标的准备工作。
其次，投标的物业管理企业可以通过与业主或建设单位的接触，进行充分的技术交流。一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个感性认识；另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响应或着重加以说明。某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件某一部分的具体内容及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式；当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。
另外，在长时间的接触和交流过程中，如果投标物业管理企业能够抓住机会，为业主或建设单位提供一些力所能及的服务，都会给对方留下良好的印象，为将来的合作打下良好的基础。
二、标书制作中的几个问题
项目招标之后直至开标之前的这段时间，可以说是投标物业管理企业的冲刺阶段。投标物业管理企业在此过程中要注意以下几个方面：
1、根据招标文件的要求，制订投标文件的制作进度计划，有条不紊地制作投标文件，以免造成文件的缺失或对招标文件的未响应。要仔细研究招标文件，尤其要注意文件中的一些特殊规定，例如有的招标文件中要求投标物业管理企业所提供的营业执照、财务报表等资格文件必须经过公证机关的公证，如果忽略了这些要求，就可能导致废标。
2、针对招标文件中的主要技术问题，多与业主或建设单位联系和沟通，掌握用户的要求和意图。如果用户组织了标前会和现场考察，一定要事先做充分准备，以便及时得到满意的答复和澄清，并在投标文件中给予充分明确的响应。
三、投标人在编制投标文件时要注意的问题
投标文件是投标方对招标文件的直接响应，投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述：
1、把握主题
投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并在此基础上按要求编制招标文件，切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件，细化各项条目。
2、严格规范
投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。
投标单位不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出明确回答。
3、真实有效
投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠，客观反映投标人的情况，不得弄虚作假，必须遵守有关的国家法律、法规和条例。
4、统筹考虑
投标文件的内容可能牵涉到技术、经济、资信等各方面的问题，因此，投标人要组织相关部门的人员分头编制。同时，整个投标文件的内容应保持一致性和贯彻性，投标书按统一格式书写。
5、合理设置文档
一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，既符合项目的严谨性，又要体现自己的特色。在编制技术标书过程中，应避免因偏离要求而影响技术评分，或指标过优而抬高了报价，影响开标结果。而对于用户较为重视的指标，则可以适当地加以优化，并在投标文件相应的部分，加以详细的描述，以引起招标方在评标时的兴趣和重视，有利于争取中标。
四、确定投标价格时要注意的几个问题
在国际公开招标的情况下，一般来说，按照招标文件规定的评标因素评估的最低价格的投标，即为中标。因此，投标价格是影响评标的关键因素，在确定报价时，应注意以下几个方面：
1、在确定报价时，应与业主或建设单位采取双方坦诚相待的原则。很多物业管理企业参加公开招标的经验不足，往往存在侥幸心理，或者希望在价格上留一手，赚取高额利润，或者企图以不合理的低价抢标，有些物业管理企业参与竞争只是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也在所不惜。这些行为都是不正当的。投标物业管理企业应确定合理的利润比例，经过努力即使最终未能中标，也不会留有遗憾。
2、在确定报价时，要注意分析竞争对手的情况，一般来说，每个投标物业管理企业在作价时，都有自己的原则和规律，因此，在每次投标前，都要尽量摸清其他参与投标的对手的名单，搜寻以往在类似项目中该投标物业管理企业的投标价格，结合当时与现在其他因素的变化，分析测算对手在此次投标中的可能报价范围，从而为自己的最终报价提供参考。
3、在确定报价时，还要考虑可能影响中标后项目收益的一些因素，如原材料价格、人工费用、管理费用等，以确定最终的报价。
总之，在物业管理招投标过程中，要树立竞争意识、公德意识，除了依靠法律和行政手段规范外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与，自觉抵制不正当竞争，将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证我国物业管理事业的不断发展。
作者系中房集团北京物业管理有限公司总经理 文/邓乃鸿
篇3：论物业管理招投标工作
论物业管理招投标工作
随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管理招投标的运行规则。面对新形势，物业管理企业除了应该学习、掌握《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定外，还要掌握物业管理招投标实务的操作方法，这对于参加投标的物业管理企业是非常重要的。
在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的制作应该引起广大物业管理企业的高度重视。
一、做好标书制作的准备工作
对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一步。因此，获得项目信息的时间越早，就能够争取到越多的时间，中标的可能性就越大，获得招标信息最为常见的途径是招标通告。
获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标者对物业管理的设想和安排。这些工作的好处体现在三个方面:
首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是，业主或建设单位在立项、研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的看法等，投标物业管理企业如果在交流中尽量掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期工作，及早开展投标的准备工作。
其次，投标的物业管理企业可以通过与业主或建设单位的接触，进行充分的技术交流。一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个感性认识;另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响应或着重加以说明。某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件某一部分的具体内容及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式;当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。
另外，在长时间的接触和交流过程中，如果投标物业管理企业能够抓住机会，为业主或建设单位提供一些力所能及的服务，都会给对方留下良好的印象，为将来的合作打下良好的基础。
二、标书制作中的几个问题
项目招标之后直至开标之前的这段时间，可以说是投标物业管理企业的冲刺阶段。投标物业管理企业在此过程中要注意以下几个方面:
1、根据招标文件的要求，制订投标文件的制作进度计划，有条不紊地制作投标文件，以免造成文件的缺失或对招标文件的未响应。要仔细研究招标文件，尤其要注意文件中的一些特殊规定，例如有的招标文件中要求投标物业管理企业所提供的营业执照、财务报表等资格文件必须经过公证机关的公证，如果忽略了这些要求，就可能导致废标。
2、针对招标文件中的主要技术问题，多与业主或建设单位联系和沟通，掌握用户的要求和意图。如果用户组织了标前会和现场考察，一定要事先做充分准备，以便及时得到满意的答复和澄清，并在投标文件中给予充分明确的响应。
三、投标人在编制投标文件时要注意的问题
投标文件是投标方对招标文件的直接响应，投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述:
1、把握主题
投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并在此基础上按要求编制招标文件，切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件，细化各项条目。
2、严格规范
投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。
投标单位不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出明确回答。
3、真实有效
投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠，客观反映投标人的情况，不得弄虚作假，必须遵守有关的国家法律、法规和条例。
4、统筹考虑
投标文件的内容可能牵涉到技术、经济、资信等各方面的问题，因此，投标人要组织相关部门的人员分头编制。同时，整个投标文件的内容应保持一致性和贯彻性，投标书按统一格式书写。
5、合理设置文档
一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，既符合项目的严谨性，又要体现自己的特色。在编制技术标书过程中，应避免因偏离要求而影响技术评分，或指标过优而抬高了报价，影响开标结果。而对于用户较为重视的指标，则可以适当地加以优化，并在投标文件相应的部分，加以详细的描述，以引起招标方在评标时的兴趣和重视，有利于争取中标。
四、确定投标价格时要注意的几个问题
在国际公开招标的情况下，一般来说，按照招标文件规定的评标因素评估的最低价格的投标，即为中标。因此，投标价格是影响评标的关键因素，在确定报价时，应注意以下几个方面:
1、在确定报价时，应与业主或建设单位采取双方坦诚相待的原则。很多物业管理企业参加公开招标的经验不足，往往存在侥幸心理，或者希望在价格上留一手，赚取高额利润，或者企图以不合理的低价抢标，有些物业管理企业参与竞争只是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也在所不惜。这些行为都是不正当的。投标物业管理企业应确定合理的利润比例，经过努力即使最终未能中标，也不会留有遗憾。
2、在确定报价时，要注意分析竞争对手的情况，一般来说，每个投标物业管理企业在作价时，都有自己的原则和规律，因此，在每次投标前，都要尽量摸清其他参与投标的对手的名单，搜寻以往在类似项目中该投标物业管理企业的投标价格，结合当时与现在其他因素的变化，分析测算对手在此次投标中的可能报价范围，从而为自己的最终报价提供参考。
3、在确定报价时，还要考虑可能影响中标后项目收益的一些因素，如原材料价格、人工费用、管理费用等，以确定最终的报价。
总之，在物业管理招投标过程中，要树立竞争意识、公德意识，除了依靠法律和行政手段规范外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与，自觉抵制不正当竞争，将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证我国物业管理事业的不断发展。
篇4：前期物业管理招投标的思考
前期物业管理招投标的思考
房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋，也是规范发展物业管理的必由之路。从前，由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题，使得物业管理成为“替罪羊”，物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种“父子兵”的关系，分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年，深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权，一举打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面。
本文将从房地产与物业管理行业分业经营入手，通过对物业管理招投标法律法规的回顾，纵观物业管理招投标的发展历程，分析个中存在的问题和发展动态。
一、前期物业管理招投标相关政策法规有待完善
随着我国有关物业管理招标投标的法律、法规不断完善，实行招标投标的项目和行业越来越多，许多原来不进行招标的特殊或垄断行业纷纷进入有形的建筑市场，按规范程序进行公开招标交易。招标项目遍布各行各业，物业管理行业也不例外。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用，另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。
虽然有关物业管理招投标的政策法规已比较完善，对招投标起到了一定的引导和支持作用。但回顾这一系列制度的变迁过程，不难觉察到，制度变迁在创造巨大绩效的同时，也积累了不少矛盾和问题。系统梳理这些矛盾和问题，可以从中发现责权不清、无序竞争以及盲目扩张而产生的混乱，也可以找到由于恶性竞争和价格战带来的后遗症。
二、招投标规范化管理中的若干问题
1、标书应用的现状及注重的内容
物业管理企业在招投标中所制作的标书，在招投标活动中是重要的环节。其方案策划主要是依据企业已有的经验和对社会资料的收集编撰合成的，但这个合成物作为招标的主要依据实在有点勉强。一旦企业中标，耗费大量人力、物力编成的标书就基本完成了使命：一份汇集众多“秀才”拟制的标书，能在多大程度上反映一个企业的实际情况呢？
笔者认为，标书不能以厚度来衡量，关键要实。每一套标书都必须为特定物业项目度身定做，反对千篇一律。所以，适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少投标书所占分数的比例很有必要。有些物业管理企业，为了中标，故意把管理费用减低到不合理的程度或脱离实际做出种种过高承诺，陪标、走过场现象时有发生。当然，投标企业也不能唯利是图，要善于理财，要为业主精打细算，更要凭借全新的理念，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权，而不是采取不正当竞争手段，钻政策、法规的空子，公平、公开、公正进行招标，不能暗箱操作。
2、招投标中的诚信问题
招标者希望找到“质优价廉”的公司来管理物业，但都存在着“既要马儿快点跑，又要马儿少吃草”的心理。天下没有免费的午餐，相应的价格就会有相应的服务，价低者获得管理权也是不科学的。这其中就关系到一个物业管理的费用测算和报价问题，报价低了或者出现偏差，与营业成本相差甚远，物业管理就会贬值。具有招投标评审权和决定权的专家评审小组，要充分发挥职能作用，严格把关，真正体现物业管理的价值。
中标之后，如实按照条款中的规定实施管理也至关重要。投标后是否按投标的约定做，这是企业的诚信问题。没有诚信就没有客户，也就没有效益。
3、《物业管理企业资质管理办法》与物业管理招投标
笔者认为，物业管理企业资质固然重要，但不应该是第一位。笔者的观点是，不宜提倡资质第一，而应该将诚信和品牌放在第一位。
《物业管理企业资质管理办法》中最重要的一点是：物业管理公司不能越级接管，不能越级竞投。这势必淘汰很多实力相对薄弱、但有一定发展潜力的物业管理公司。是否可以采用一种全新的模式，各家物业管理公司联合招投标，各取所长，充分利用资源。假设一家公司的保安服务水准是一流的，但在清洁或绿化方面的力量较薄弱，如果要提高服务水平，还需要付出很大的成本。这样就可以在同等资质的物业管理企业中选出z6尊龙app官方网站的合作伙伴，共同制作标书，核准预算、降低成本、共同取得管理权。中标后，再根据条款的规定划分权责，保证服务水平和质量。当然，这是以保证质量为前提的，也是在竞争激烈前提下避免恶性竞争和价格战的措施之一。
文/许建华 广东省华侨物业发展公司总经理
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