物业管理节能文章一大堆
什么是节约用电的准确定义?
节约用电的定义是：在特定的约束条件下，用最小的能源量获取最大的效率。通俗地讲，是在全面满足使用要求的前提下，充分合理地利用电能。这项工作是有前提的或者说是有明确约束条件的。研究节约用电的核心并不完全在于研究技术的本身，而主要精力是在研究节电技术的应用环境，也就是约束条件。以下是节约用电的四个要点。
一、掌握节电技术的使用条件。使用节电技术之前首先必须对这项技术的原理、技术特性、安装条件、操作要领等有较为充分的了解，这样才谈得上应用。有许多节电技术实际是管理问题。例如根据客户出租情况改变运行规律等，任何技术都有正反两方面影响，不要只注意节电数量，一定要认真研究负面效应，有时负面效应是很难消除的，如高次谐波。
二、调查研究各方面的使用条件。关键在于能否完全满足使用条件，这是节电技术应用的极其重要的一个步骤。要想的全面，仔细调查，各种数据收集齐全，图表处理要准确，这对决策是极其有意义的。
三、根据以上两点认真判别哪些是必须用的，哪些是浪费的或者是不合理的，此时的工作主要是统计分类，分析比较，做到心中有数。
四、开动脑筋，结合实际，开展革新。应在节电技术选择、应用上，在各项技术的相互配合上下功夫，根本立足点是要让这些技术尽可能满足实际应用的需求，而且又把各种负面影响降到最低水平，如果有能力最好在实施节电工程时考虑一定的前瞻性。
以上四点实际上是一种工作思路(或者叫思维程序)。首先必须理清自己的思路;二则做大量的调查研究，三要对新技术研究分析，这时再去动手实施。最后不要忘了测量、记录、跟踪，进行阶段性小结。
节约用电应该和减低消耗相结合。
对于节约用电方面的几点建议：
1.现在供电收费大都采用“峰”“谷”电价，也就是在用电高峰和低峰时的用电价格不一样，掌握好用电时间段，调整大功率用电设备的使用时间，这样有利于节约能源成本。
2.尽量减少用电设备的频繁启动，因为电动机的启动电流是其额定电流的5-7倍，减少启动次数不但可以降低设备的磨损而且可以节约一部分电力。
3.因供电电压在夜间会因用电设备的减少而增高，所以应尽量使用耐压值高的灯泡，这样可以延长使用寿命，降低开支。
物业管理节能之我见
作为物业管理企业，用电量虽然不如工厂等生产企业那么大，但同样存在着节能的问题。由于管理处是物业管理公司的基本赢利单位，那就从管理处说说吧。
一般认为，物业管理是一个劳动力密集型的服务性行业，人员工资支出占据了日常支出的首位。以管理处为例，人员工资支出占支出总额的40%-50%，而紧随其后的就是能源消耗费用的支出了，约占支出总额的15%-35%。每年公共性水电等支出少则十几万，多则上百万，无论是其总额或是占总支出的份额，都是一个不容忽视的数目。因此物业管理公司应该重视节能问题!
下面让我们对物业管理的节能问题进行更深入的探讨。
首先对物业管理公司的能源消耗作一个分析，看看其具体构成。物业管理公司消耗的能源主要分为以下几种：1、公共用电;2、公共用水;3、发电机燃油。这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电!而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造二个办法：
1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费;对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费!使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。
2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关(声光控)，对景观灯(亮化)等可安装时间功率调节装置(微电脑时间控制器)，夜深时(11：00以后)降低照度(控制灯泡开启数量)以节约用电;水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用plc进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量;电梯使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降机房温度，改善机房环境，减少空调的启动时间，降低空调的电能消耗;有游泳池的单位，应当装设水循环过滤系统，提高泳池水的利用率;集中供暖地区的管理处，应当选用高保温材料，对输热管进行保温，有独立供暖系统的单位，还应该对锅炉进行节煤、节油的改造，争取尽量降低能源消耗。条件允许的单位，还可以对路灯进行改造，如使用太阳能电池路灯等。
如果采用以上节能措施，公共水电等支出可以降低20%-30%，管理处每年节省的费用总额将在几万元至数十万元。因此，物业管理节能，利国利己，大有可为!
物业管理常用节能措施及手段
物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。下面我就谈谈物业管理几种常用节能措施及手段，谨供参考。
公共照明系统的“绿色革命”
我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、环保的目的。“绿色照明”要注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用微电脑时间控制器控制;大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制;楼梯走廊及通道可选择节能灯，用触摸开关或感应开关控制;需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
变频控制系统在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。
供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件;另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。
水电计量表具的量化管理
现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。因此，做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。
如何开展节流活动
楼宇在使用过程中，常会遇到由于设计不合理、设备老化、管理不善等造成运行成本居高不下的问题。如何解决这一问题?我认为最佳方法是：物业公司自身通过开展科学化、全员化、具体化的节流活动，在保持环境基本不变的前提下，节能运行，控制能耗，降低成本，从而达到增强企业生命力的目的。
一、管理手段科学化
采取科学管理技术开展节流活动，可避免盲目性。通过应用现有技术统计分析能耗分布，用数据取代经验，为改进节能方法提供评估依据，从而严格控制能耗。
1、 统计分析
首先应安装一定数量的水、电计量表，在此基础上，值班人员应定时收集水、电表运行数据，并绘制统计图表。分析月用电分配量，发现空调、照明、电梯是当月用电大户，必须对其进行节能控制;随后通过反应的当日用电结果，与前期值比较，便可得出参考能耗值。这样用数据取代经验，寻找能耗原因，采取节能措施，便可严格控制运行成本。
2、 科技应用
目前，新科技应用楼宇节能方面主要有变频技术、节能开关(声、光控)、节能灯、节水开关(光控)、太阳能、隔热材料(门、窗、墙体)等产品，企业在选择节能技术进行改造时，仍需对投资进行成本和效益测算、评估，然后再决定采取何种节能技术，以提高节能效果。
3、 监控技术
楼宇监控在节能方面，主要体现为对能耗大户空调和照明的控制，包括对开关时间的预控，及对空调设备随设置的自动调控。值班人员通过电脑调整设置参数，便可节能运行，控制电能的消耗。此外，电脑还时刻对功率因素，变压器用电量等进行记录，值班人员通过对自动生成的用电图表分析、判断，便可随时评估节能效果。
二、 建议活动全员化
最了解设备性能和工作环境的是员工，发动员工参与节流活动，不但能全面挖掘节能潜力，而且能培养员工的主人翁意识，使之工作中主动节能运行。通过测量评估，可将一些合理化建议转化为具体实施措施，步骤通常如下：
1、发动员工组织者可每年举办一次“开源节流”活动，发出通知，倡导每位员工针对岗位和企业，提出“开源节流” 建议，上交班组、部门直至公司，对建议进行分类后，归并形成全员“开源节流建议稿”。
2、 建议成文组织者应对建议进行现场逐一核实，删除不合理或一段时间内无法实现的内容，安排专业人员对可行性建议进行成本测算，评估收益值。形成“合理化建议书”，并编制实施计划，上报公司领导批准后，监督项目责任人完成。
2、总结经验
活动结束前，组织者应对“开源节流”效果进行评估和总结，提出巩固成果措施，并逐步转变成制度。
二、落实措施具体化
针对可节流项目，制定措施应具体化，并确定责任人和规定完成日期，这样才能将节流活动落到实处，从而产生节能运行经济效益。
篇2：物业管理制胜法宝：节能降耗
物业管理制胜法宝：节能降耗
我从事物业管理工作18年来，过去主要强调“服务”是制胜法宝，甚至提出物业管理的主要内涵归纳为六个字“时间 空间 服务”。随着党中央提出建立和谐社会，建设部提出建立节能型企业，我逐渐体会到节能降耗是物业管理的新课题，是物业管理的又一制胜法宝。
一、从提高客户节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。
为减少卫生间冲水马桶水流量，员工们从各处找来五百毫升饮料瓶，装水后放入全楼卫生间每一个水箱中......我公司管理的江西新闻出版大厦就是由于在节能方面成绩突出，被评为江西省物业管理示范大厦，获得“省优”称号。我公司管理的北京中商大厦，国家发展和改革委员会环境资源司等七个司(局)在楼内办公。今年7月6日，我们召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全大厦30多家公司纷纷响应。从第二天起，我公司节能专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。
节能的关键是调动客户的积极性。在推广节能措施过程中，我们也遇到不少困难，有些客户不理解，说风凉话:“你们就是为了省钱”，在这种情况下，我们只有耐心做工作:“节能就是要省钱，首先省你们客户的钱”，使客户逐渐适应并配合。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。
要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”:
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的z6尊龙app官方网站的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。
第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我们结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型:
(1)如果是在物业早期介入的新用户，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位(此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础)。
(2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。
(3)对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
以中商大厦为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求:
(一)每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作;暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
(二)做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。
(三)坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作:
1、专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如:私自接水、接电等。
2、内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。
3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
(四)各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。
2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。
(五)考核工作:
为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行考核，为控制和降低能耗，我公司采取积极有效的措施，使节能工作在中商大厦既形成了一定的声势，又取得了较好的效果。
20**年7月6日下午，由北京中商永庄物业管理有限公司董事长宋明蔚先生亲自主持召开的中商大厦“节能降耗”座谈会在客户餐厅召开，参加人员涉及物业公司领导、员工和中商大厦各驻厦客户代表。会议明确了北京市供电局有关强制限电的要求，并发布了中商大厦有关降耗、限电工作预案，得到了驻厦客户积极响应。
为贯彻实施公司节约能源的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，还将节能工作列入各部门月度考核内容之中，同时，设立专职节能监督员一名，负责对公司员工及大厦各个区域进行节能监督检查工作。
目前，中商大厦节能工作已初见成效。据统计，在7月11日-7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16kwh，如果按国家平段电价0.57元/kwh计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72kwh，直接节约电费5360余元。
就这样，我们把一般的物业管理，提高到了节能增效科技管理的高度。
北京中商永庄物业管理有限公司总经理赵永庄
篇3：建立物业管理节能降耗管理体系的分析
建立物业管理节能降耗管理体系的分析
物业管理企业抓好物业节能降耗工作无论是从建设节约型社会的角度还是从降低营运成本方面看都有非常重要的意义。物业管理企业开展节能降耗活动，其前提是在企业内建立起一套管理体系。
因为有了体系的保证，节能降耗工作才能是全员的、有组织的企业行为，才能保证节能降耗活动广泛、持久、健康、科学地开展下去。本文将就我国物业管理企业建立节能降耗管理体系的一些问题进行分析。
一、建立健全能源管理机构
为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。
二、建立节能降耗标准和目标
物业管理企业进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气?使用什么测量仪器?用什么测量方式?用什么样的计算模型进行节能效益计算?如何测量?如何计算节能效果?对这类问题必须建立相应的企业标准。建立企业标准一方面要参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、《风机监测标准》和《水泵监测标准》等国家和地方的标准；另一方面，要横向按本行业中先进物业管理企业同性质的物业项目为参照，纵向按照本企业上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，企业还要定期动态地调整定额，使之不断适应本企业的需要。
节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性，还有可能使企业错失生存发展的机遇；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。
三、建立节能降耗管理责任制
企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到基层，与经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降耗分目标，从而完成企业的整体节能目标。
对节能降耗目标的实施过程进行控制
为保证企业节能降耗目标的实现，需要对节能降耗目标的实施过程进行控制。首先，要求企业各个部门认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台帐，并按规定向企业报送能耗定额考核情况；用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗；其次，企业要进行严谨的财务日常核算。
采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。但在具体实施过程中应注意到，物业管理企业属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应的制度和标准。
四、建立激励机制
物业管理企业节能降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和员工。因此，企业对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。