江阴市人民政府关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见
澄政发〔20**〕8号
各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，开发区靖江园区管委会，市各办局，市各直属单位:
为增强本市拆迁商品房的建立管理，进一步标准拆迁商品房小区的物业管理工作，依据《建立工程质量管理条例》、《物业管理条例》和《关于标准和增强住宅物业管理工作的若干意见》(澄政发〔20**〕77号，以下简称《物业管理意见》)等相关规则，分离本市实践，现就拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理工作提出如下意见：
一、进一步增强拆迁商品房建立管理
(一)市建立局要增强对拆迁商品房建立的指导和跟踪监视，以确保工程建立质量。建立单位应依照规划设计请求，严厉质量管理。拆迁商品房施工单位应依照国度有关规则停止工程建立，实行质量保修义务，并对形成的损失承当赔偿义务。
(二)拆迁商品房建立应严厉执行《建立工程质量管理条例》及我市拆迁商品房建立的有关规则，不得降低设计、建立和配套规范。新建拆迁商品房应依照《关于拆迁商品房销售和建立管理的意见》(澄政办发〔20**〕33号)和《关于鼓舞拆迁商品房建立小高层、高层的施行意见》(澄政办发〔20**〕97号)规则的规范建立。新建拆迁商品房托付运用验收按《关于印发<江阴市房地产开发住宅项目完工托付运用验收施行意见>的通知》(澄政办发〔20**〕92号)文件执行。
(三)拆迁商品房小区,在托付运用前,建立单位应当依法将小区的配套设备移交给有关单位，办理交接手续并签署相关设备设备保修期内维修颐养协议：
1.供水、供电、排水、有线电视、信报箱、通讯设备及其设备;
2.小区公共照明、环卫(渣滓搜集房、渣滓桶等)设备及设备;
3.小区内绿化及设备;
4.物业用房、空中(下)公共停车位;
5.社区用房、公共商业效劳配套用房;
6.生活渣滓拜托清运协议;
7.其他配套设备设备及物业管理材料。
(四)新建拆迁商品房规划设计时，应肯定并优先布置物业管理用房，物业管理用房建立规范按《关于物业管理用房有关问题的处置意见》(苏建房〔20**〕371号)规则执行。
(五)妥善处置历史遗留问题。已托付运用的拆迁商品房小区存在的房屋质量和设备设备、环境绿化等问题，保修期内由原施工单位组织整治、整改;保修期满，由建立部门组织整治、整改。整治、整改终了经相关部门验收合格后，拆迁商品房小区方可按规则办理移交手续。
二、进一步增强拆迁商品房小区的物业管理
(一)拆迁商品房的物业管理工作职责依照《物业管理意见》执行。
(二)树立拆迁商品房长效管理机制。
1.严厉执行维修资金保证制度。新建拆迁商品房小区，建立单位应在办理房屋初始注销前，按有关规则将房屋维修资金汇至房屋维修基金专户。已办理初始注销备案且未树立维修资金的拆迁商品房小区，由各镇(街道)制定补缴方案担任组织筹集专户存储，并依照有关规则专款专用，以确保拆迁商品房小区共用部位共用设备设备的正常维修。维修资金补缴规范为：在《关于印发<江阴市住宅共用部位共用设备设备维修管理方法>的通知》(澄政发〔20**〕130号)出台前已办理初始注销备案手续的,为拆迁商品房销售价钱的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面积)10元，尔后维修基金交纳按该文件规则执行。
2.合理肯定管理形式。拆迁商品房在托付运用前，由所在镇(街道、办事处)担任落实物业管理工作;托付运用后，拆迁商品房小区业主委员会能够拜托物业效劳企业(其他管理人)停止物业管理，也能够实行自行管理;采取自行管理的，由所在社区辅佐业主委员会组织施行。
3.标准小区物业效劳行为。物业效劳企业(其他管理人)应当依照合同商定和行业效劳标准，提供相应的物业效劳;要实在进步标准化效劳程度，以效劳促收缴，逐渐进步物业管理费收缴率。要增强装饰装修管理，对违背法律、法规的行为，物业效劳企业(其他管理人)和业主委员会应当及时予以遏止，并及时向相关部门报告，相关部门应按有关规则及时依法处置。在拆迁商品房小区内展开运营性活动并可能影响小区居民正常生活的，申请人应获得有利害关系的业主书面同意意见，否则工商部门不予审批。
4.市政府投资建立的拆迁商品房小区经峻工验收合格后，公共照明设备由市城管局承当养护、管理义务;环卫(含渣滓搜集房、渣滓桶)等设备，由环卫机构承当养护、管理义务，市城管局担任监视管理;市政府投资建立的拆迁商品房小区配套园林绿化建立，经峻工验收合格后，由市园林局承当养护、管理义务。各镇(街道)投资建立的拆迁商品房小区公共照明设备、环卫(含渣滓搜集房、渣滓桶)设备、配套园林建立由所在镇(街道)担任养护、管理。
(三)落实拆迁商品房小区物业管理费用。
1.物业收费规范。拆迁商品房小区物业收费实行政府指导价，前期物业管理费规范由市物价局核准，已产生业主委员会的物业管理费规范由业主委员会经业主大会同意后，在市物价局发布的政府指导价范围内与物业效劳企业(其他管理人)在物业效劳合同中商定。非拆迁安顿户及公共商业效劳配套用房的物业管理费按规范足额收取。
2.政府给予补助。市政府投资建立的拆迁商品房，高层(小高层)电梯运转费等能消耗由财政与拆迁安顿户各承当50%，其他补贴政策按《物业管理意见》执行。
3.拆迁商品房小区内的绿化养护、道路、河道保洁等项目采用效劳外包方式的，在同等条件下优先思索小区的物业效劳企业(其他管理人)，其运营收益用于补贴物业管理费用。
(四)强化物业管理工作的考核。树立考核机制，由市房管局应会同镇(街道、办事处)等单位定期对拆迁商品房的物业管理工作停止考核。镇(街道、办事处)应将物业管理工作列入对社区(村)居委会考核的重要内容。
三、本意见自20**年3月1日起实施,市政府以前有关规则与本意见不分歧的，以本意见为准。
二○一○年一月二十二日
篇2：拆迁安置小区物业管理学习心得与体会
拆迁安置小区物业管理学习心得与体会
我是今年2月4日到真诚物业公司接管的惠民拆迁安置小区上班的。刚上班时，业主对我不太友好。通过走访才知道，因房子质量问题、房产证问题、大门问题、车库问题等等没有解决，小区业主对有关部门和开发商非常不满，就以拒缴物业管理费来对抗。
但小区存在的这些问题，我们基本没有办法解决。我们这些保安保洁人员也有一大家人，也要吃饭。怎么办？我们就组成收费小组，采取主动出击，上门收费的办法。白天收商铺，晚上收住户，礼貌相待，耐心解释。但业主相互观望，无人带头，仍然不愿缴。有的甚至相互赌咒发誓，进行串连不缴费。
功夫不负有心人，经过一段时间的努力，少数爱面子的业主缴了，但是大部分还是不愿交。三番五次登门还有意见，嘴里骂骂叽叽的，说影响他们做生意。我们的原则是骂不还口、打不还手。在6月份一位员工被打住进医院，经过派出所处理，赔那个员工各项费用壹万元，物业管理费当面缴清。这家费用是交了，但还要面对几千几百户，冷嘲热讽、冷言恶语、拒绝门外，说什么样的话人都有。这时有很多朋友劝我不要去上这个班了，苦口婆心，还没人理解。经过一番考虑，我还是做出了坚守的决定。我想最主要的还是要有自己的精神，要有信心、有勇气。时时有机会，行行出状元，我为什么不能坚持下去，服务他人也是自己的一份贡献。
通过这次学习，使我懂得了物业管理的各项具体要求，也学到了很多的知识。如何转换服务模式？在物业项目运营管理中怎样抓住赢利点？如何开拓盈利空间？怎样与业主进行沟通？这些新鲜知识给了我很大的启发。回去以后，我要把学到的知识应用到实际工作中去，加强和业主的沟通。对业主所反映的问题，积极向有关部门汇报，争取得到领导的支持和帮助。我相信，在我们的努力下，我们的日子一定会好起来。最后感谢真诚物业公司，给了我这个好的学习机会。
本文源自：《淮安物业管理》
洪泽县真诚物业有限公司 高中兰
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