菏泽市人民政府办公室
关于建立健全物业管理执法联动机制的意见
菏政办发〔20**〕9号
各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门，市直各单位，市属各企业，各大中专院校：
物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，结合我市实际，对建立全市物业管理执法联动机制提出如下意见:
一、联动任务目标
严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制，进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我市物业管理服务水平。
二、联动各方职责
（一）市住建局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。
1. 对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；
2.对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；
3.对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；
4.对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；
5.对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处；
6.制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为；制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；
7.对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处；
8.对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处；
9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。
（二）市城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理。
1.对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处；
2.对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；
3.对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处；
4.对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；
5.对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处；
6.对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处；
7.制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为；
8.对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；
9.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。
（三）市公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。
1.对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处；
2.对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处；
3.对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处；
4.对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处；
5.对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）,违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处；
6.对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处；
7.对打架斗殴、聚众赌博、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处；
8.指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。
（四）市规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督
管理。1.负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理；
2.对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目（工程）进行批后跟踪管理；
3.在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交市城市管理局。
（五）市环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。
1.对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；
2.对破坏生态环境的行为进行制止和查处；
3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（六）市物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。
1.对未按规定实行明码标价的行为进行查处；
2.对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处；
3.对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处；
4.对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；
5.对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处；
6.依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件；
7.对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。
（七）市质监局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。
1.对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处；
2.定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处；对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；
3.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；
4.对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；
5.对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；
6.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（八）市工商局：负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。
1.市场主体住所（经营场所）依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，或利用非法建筑、擅自改变房屋性质等从事生产经营活动的，由国土资源、规划、住房城乡建设、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管；涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管；
2.按照“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处；
3.对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处；
4.配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（九）专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当根据《物业管理条例》（国务院令第379号）《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。
(十)物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。
三、联动工作机制
（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，辖区内各社区居委会、公安派出所、工商局、城管局、环保局、住建局、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。
（二）建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、z6尊龙app官方网站的联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决；属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）协调相关执法部门联合执法。
（三）加强物业管理执法联动机制的组织领导。各成员单位要从保障改善民生、促进社会和谐的高度，充分认识建立物业管理执法联动机制的重要性，明确分管领导和具体承办科室，夯实工作责任。对物业管理区域内发现的问题，按照“谁主管、谁负责”的原则，由相关部门按照职责分工调查处理，并将物业管理执法联动工作情况纳入对街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门、单位的年度考核。
菏泽市人民政府办公室
20**年4月12日
篇2：进一步加强滁城物业管理工作意见
滁州市人民政府办公室
关于进一步加强滁城物业管理工作的意见（20**）
滁政办〔20**〕6号
琅玡区、南谯区人民政府，市政府有关部门、直属机构：
为进一步提高滁城物业管理水平，完善长效管理机制，创建文明、和谐、宜居的生活环境，经市政府同意，现就加强滁城物业管理工作提出如下意见。
一、建立健全物业管理工作机制
按照“重心下移、条块结合、以块为主、四级联动”的原则，进一步明确职责分工，严格考核。
（一）部门工作职责。
市国土房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关政策规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准；负责全市物业服务行业的指导和监督；负责本市城区物业专项维修资金的监督、管理；负责组织对各地物业管理工作的考核。
市发展改革部门会同市国土房产管理负责城区住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理，依法查处物业服务企业的价格违法行为。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。
市财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入，支持老旧小区综合治理改造。
市公安部门加大安全防范和管理力度，依法查处违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为；负责物业管理区域的消防监督检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为。
市人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除，核发核验《人防工程平时使用证》；依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。
市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位的乱排乱放、噪音污染等违法违规行为。
市规划建设部门负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理，处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责制定商品房小区质量保证金管理办法；负责物业管理区域物业服务用房的规划监管。
市工商部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处。
市质监部门负责监督物业服务企业委托具备资质的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用、管理电梯的行为。会同国土房产部门制定滁州市城区住宅小区物业服务标准。
市城管部门负责查处小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为，负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、擅自设置户外广告等行为。
市林业园林部门负责新建小区绿化的验收工作，协助市城管部门查处物业管理区域内毁坏绿化的行为。
市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。
（二）属地管理工作职责。
琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门必须切实履行属地管理职责，全面负责辖区内物业管理工作。其主要工作职责：负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理；指导、监督和管理物业管理招投标活动；负责依法查处物业服务企业的违法违规行为；负责辖区内物业矛盾纠纷调处；指导和监督物业承接查验，物业专项维修资金使用方案的受理和初审；负责指导和监督本辖区内街道（乡镇）、社居委（村委会）物业管理工作的开展和考核、考评工作，组织开展辖区内街道（乡镇）、社居委（村委会）物业管理工作人员和业主委员会成员的业务宣传培训。
街道办事处（乡镇人民政府）是所辖区域物业管理工作的责任主体，在物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，指导开展维修资金使用及续筹工作；建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷；负责辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。
社居委（村委会）协助街道办事处（乡镇人民政府）负责协助和配合指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与街道（乡镇）建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、
法规的行为，应当及时向有关部门报告。二、加强物业管理基础工作
（一）建立“质价相符”的物业服务收费机制。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照国家和省相关规定执行。市发展改革部门在制定政府指导价时应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应级别的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
（二）规范物业管理招投标活动。
建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。
（三）加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。
新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。
（四）完善维修资金应急使用通道。
建立维修资金紧急情况使用的快速通道，对危及人身安全的电梯故障、消防设施损坏、屋面和外墙体防水损坏渗漏、二次供水设施损坏等紧急情况，要简化专项维修资金使用审批程序，保障突发事件和快速抢修的资金。
（五）加强物业管理矛盾纠纷调处。
琅玡区、南谯区政府及滁州经开区、苏滁产业园管委会要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度，及时处理辖区内重大矛盾纠纷；街道（乡镇）应依托其矛盾调处中心，负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷；社居
（村委会）应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道（乡镇）做好调处和化解工作。
（六）建立提高物业服务费收缴率的保障机制。
积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以催缴、申请调解、提起诉讼或仲裁。
三、加强对物业服务企业的监管
（一）规范物业服务企业服务行为。
物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法受理。各区物业管理部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的，应当及时到物业管理部门办理备案。
（二）严格物业承接查验管理。
新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验。未进行承接查验不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位、物业服务企业未按规定履行承接查验义务的，由物业所在地物业管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案。
四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督
琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导成立业主大会会议筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助。建立业主委员会主任离任审计制度。
社居委（村委会）协助配合街道办事处、乡镇人民政府指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。
建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。
业主大会、业主委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受监督。
五、推进“无
物管”小区物业管理工作加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道（乡镇）具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道（乡镇）成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决“无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，各辖区政府和街道（乡镇）应加强资金投入，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立滁城物业管理领导小组，由市政府分管负责同志任组长，市政府相关副秘书长任副组长，相关单位分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土房产局，市国土房产局分管负责同志兼任办公室主任。领导小组建立定期召开联席会议制度（原则上每半年召开一次，根据需要可适时召开），协调解决物业管理中的各类问题。
（二）强化工作责任。琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园要建立相应领导和工作机构，贯彻落实物业管理各项具体工作。要充实各级物业管理人员，街道办事处（社管中心）按每2万人配备1名物业管理人员的要求尽快配齐人员，基层社区配备1-2人主抓。
（三）落实考核奖惩。市政府将物业管理工作纳入年度目标进行考核，实行统一领导、统一协调、统一考核，严格落实地方和部门的工作职责，形成齐抓共管的良好局面。
20**年2月4日
篇3：连云港市物业管理项目经理管理办法（2014）
市住房局关于印发连云港市物业管理项目经理管理办法的通知
各县区房产(住建)局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：
现将《连云港市物业管理项目经理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
连云港市住房保障和房产管理局
20**年1月13日
抄送：各物业服务企业
连云港市物业管理项目经理管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高物业管理项目经理业务素质和管理能力，提升物业管理水平，根据《江苏省物业管理条 例》等相关法律、法规规定，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理项目经理(以下简称项目经理)是指物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。
第三条 本办法适用于本市行政区域内所有项目经理的培训、执业注册、日常管理和监督考核。
第四条 市物业管理行政主管部门负责全市项目经理培训、执业注册和考核工作的监督管理，负责建立全市项目经理管理体系档案。
县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内注册或非本辖区内注册但在本辖区物业管理项目中从事经营管理活动项目经理的日常监管和考核，并建立档案资料库。
市物业管理协会负责全市项目经理的资格认证培训、发证和继续教育信息登记，并建立档案资料库。
第五条 项目经理持我市颁发的资格证书上岗，并实行责任制。
项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定，以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。
第六条 项目经理应履行下列主要职责：
(一)根据物业管理法规、规章 、政策规定以及物业服务合同约定，制定物业管理的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常、环境优美、公共秩序良好。
(二)依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理;负责物业管理区域内环境卫生和日常公共秩序的维护;负责物业共用设施设备和有关资料的查验。
(三)执行周一至周日物业服务业务接待制度，持证挂牌上岗;负责填写物业管理日志，负责将本人姓名、照片、服务承诺及24小时服务电话在物业管理区域内显著位置公示;建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时发现并处理管理服务人员的违规行为。
(四)公开任职项目的业务办理程序及时限，公开收费事项和标准，公开物业服务内容和标准，并接受业主监督;规范受理业主(使用人)投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理。
(五)主动履行工作职责，及时处理好工作范围内的事务，不推脱敷衍，积极带领项目内工作人员为业主(使用人)做好服务。
(六)加强与业主(使用人)、业主委员会、建设单位，属地街道办事处(乡镇人民政府)、房产、城管、治安、消防、环保等政府相关部门，以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位的沟通与交流，认真听取其意见和建议，不断提高和完善管理服务水平。
(七)负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，及时劝阻制止业主(使用人)在物业使用过程中的违法违约行为，并向业主委员会、属地街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政管理部门报告。
(八)接受项目属地街道办事处(乡镇人民政府)及县区物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作。
(九)法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第七条 物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理;更换项目经理的，物业服务企业应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示;业主委员会经征求业
文章来源 房 地 产e网 主意见，要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置公示;物业服务企业选派的项目经理作为答辩人参与物业管理项目招投标活动并中标的，该投标答辩人应为中标项目的项目经理。
第八条 一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在30万平方米以内;不得同时管理三个及以上项目。
第九条 在职项目经理因自身原因需要离职的，应提前一个月向所在企业书面报告，并做好所管项目财务和日常管理事务的交接工作。
第二章 资格认证
第十条 市物业管理协会应定期组织项目经理资格认证培训、考试，对考试合格的人员颁发资格证书。参加项目经理资格认证考试的人员，除应遵守国家法律、法规，恪守职业道德外，还需具备下列条 件之一：
(一)具备物业管理师职称的，从事物业管理工作满1年;
(二)取得本科学历的，从事物业管理工作满2年;
(三)取得大专学历的，从事物业管理工作满3年;
(四)大专以下学历的，从事物业管理工作满4年。
从事物业管理工作的年限以毕业证书和劳动合同(合同甲方须为依法注册并取得有效资质等级的物业服务企业)为准界定。
第十一条 资格证书由项目经理本人使用、自行保管，不得涂改、借用。
第十二条 资格证书应设定有效期，有效期满前一个月，持证人员应及时到发证单位办理延期或换证手续。
第十三条 资格证书遗失的，应在我市市级报刊上刊登遗失声明，并持本人身份证(委托他人办理的还需提供被委托人身份证原件和复印件)到初始注册地县区物业管理行政主管部门提出补证申请，经主管部门审核同意后，报发证单位办理补证手续。
第三章 注册管理
第十四条 发生下列情况之一的，项目经理应在情况发生之日起15日内，持《连云港市物业管理项目经理初始注册(或信息变更)登记表》、本人身份证、项目经理资格证书原件和复印件、任职证明(或解聘证明)、劳动合同等有关资料，到本人身份证载明的住址所在地(非本市住址的到任职企业注册地)县区物业管理行政主管部门申请执业注册登记或变更执业信息。
(一)新领取资格证书的;
(二)新接管或变更物业管理项目的;
(三)离职或变更任职企业的;
(四)取得补办资格证书的(补登的执业注册信息以项目经理档案记录为准)。
县区物业管理行政主管部门在接到申请后，应及时予以审核办理，并将相关登记、变更信息于每月底汇总报至市物业管理行政主管部门记入项目经理档案。
第十五条 外埠来连物业服务企业的项目经理，在未取得我市颁发的物业管理项目经理资格证前，应持本人身份证、物业管理相关从业资格证、劳动合同、企业总部注册地物业管理行政主管部门或行业协会出具的项目经理无违规证明等材料到市物业管理协会登记备案，并根据相关要求按时参加连云港市项目经理资格考试，合格后换发资格证书。
第十六条 项目经理申请登记、变更的执业信息必须与实际相符。经查实发现不相符的，县区物业管理行政主管部门应予以通报批评，并视情节轻重可提请市物业管理行政主管部门审核撤销其资格证书。
第四章 继续教育管理
第十七条 项目经理取得资格证书后，应按行业主管部门或市物业管理协会要求按时参加继续教育和相关考试。
第十八条 继续教育的方式和内容由市物业管理行政主管部门确定，并委托市物业管理协会具体落实。
第十九条 项目经理接受继续教育情况登记在项目经理资格证书附页备查。
第五章 档案管理
第二十条 建立项目经理管理体系档案。档案由市物业管理行政主管部门实行动态管理，内容包括项目经理基本资料和长效考核情况。
第二十一条 档案信息的征集采取项目经理自行申报的方式，市、县区物业管理行政主管部门也可根据实际情况直接录入相关信息。
项目经理应按要求及时填报档案信息(奖惩信息应提供相关依据)，并经县区物业管理行政主管部门审核登记后，报市物业管理行政主管部门录入。
第二十二条 全市项目经理管理体系档案记录的内容作为项目经理执业注册、日常考核、评先评优和出具相关证明的主要依据。
第六章 考核管理
第二十三条 项目经理的考核管理采取累计扣分制。每年的1月1日至12月31日为一个扣分周期，初始分为18分，扣分周期期满，重新记分。新取得资格证的项目经理其扣分周期自核发证书之日起至当年12月31日，不足3个月的，其当年扣分信息滚入下一个周期。
第二十四条 县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应按照《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》规定，对辖区内项目经理的违法违规行为视情节予以扣分处理，并将相关信息及扣分依据报市物业管理行政主管部门备案。
第二十五条 项目经理按照市、县区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)整改要求，在限期内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予扣分。同一情形受处罚的，不累计扣分，以最高分计算。
第二十六条 县区物业管理行政主管部门应在每年1月份将辖区内项目经理上一年度的考核扣分情况形成汇总报表，报至市物业管理行政主管部门，录入项目经理档案，并依据扣分结果对项目经理进行如下处理，予以公示。
(一)项目经理扣分满3分的，不得参加当年的各类个人奖项评比，不予出具项目经理良好信用证明，所管项目一年内不得申报优秀物业管理项目。
(二)项目经理扣分满5分、未达10分的，除上述第(一)款处理外，一年内不得参加本市物业管理项目招投标活动，且物业服务企业不得将其调任至其他物业管理项目任职项目负责人。
(三)项目经理扣分满10分、未达18分的，除上述第(二)款处理外，由县区物业管理行政主管部门或所管项目属地街道办事处(乡镇人民政府)给予书面警告，责令其限期整改。
(四)项目经理扣分满18分的，除上述第(三)款处理外，撤销其资格证，所属物业服务企业应及时撤换项目负责人。
第二十七条 项目经理被撤销资格证的，自证书撤销之日起两年内不得参加项目经理资格考试，不得作为项目负责
文章来源 房 地 产e网 人参与本市物业管理项目管理。
第七章 附则
第二十八条 扣分的实施由市、县(区)物业管理行政主管部门、项目经理注册地或其所管项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)相关人员以会议形式研究决定。会议可视情邀请其他相关人员参加，市物业管理行政主管部门可根据实际情况对本办法及《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》适时进行调整。
第二十九条 项目经理执业信息提供单位或个人因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的，信息提供单位或个人依法承担相应责任。
第三十条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自20**年3月1日起施行，《连云港市物业管理项目经理工作考核管理办法》(连房[20**]59号)同时废止。
篇4：连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知（2013）
连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知(20**)
连住房发〔20**〕60号
各县、区住建(房产)局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：
为规范物业服务行为，根据《江苏省物业管理条例》等有关规定，现就加强物业管理区域划分工作通知如下：
1.物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，以经审批的规划设计条件为依据，综合考虑建筑物规模、供水、供电、供气等共用设施设备、公共场所的独立使用、项目(小区)周边的道路及出入口方便使用以及业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
2.规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见，并要求开发建设单位在规划设计方案中明确住宅小区物业管理区域的周围界线。
3.新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围事先划定物业管理区域。
住宅小区整体规划设计范围内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。
4.相邻二个以上物业区域(含住宅)，经原区域全体业主间协调一致，并经规划部门、县(区)物业主管部门认定，可以划分为一个物业管理区域。
5.商贸、办公、医院、学校、公园、工厂、仓储等非住宅物业及单幢住宅楼宇具有独立供电、供水、道路等共用设施设备，并具有独立管理条件的，可以划分为一个物业管理区域。
6.新建住宅，建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的用地红线图范围，按照批准的建设工程规划设计方案、结合物业的共用设施设备、公共场所、社区建设等因素，在向规划行政主管部门报批规划设计方案时明确物业管理区域划分方案。
7.物业管理区域划分方案应当明确物业管理区域的地理位置、周围界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分情况、区域出入口数量及位置、与周边物业的分隔方式、建设单位以及其他需要载明的事项。
8.已投入使用尚未划分物业管理区域的，由县(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见并综合考虑规划设计方案及共用设施设备、公共活动场所等因素后确定物业管理区域。
9.新建物业出售(预售)前，建设单位应当将划定的物业管理区域方案向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
开发建设单位在前期物业招投标时必须向有关部门提供已备案的物业管理区域划分方案。
10.已划定物业管理区域并实施物业管理建设单位尚未将划定的物业管理区域向县(区)物业管理行政主管部门备案的，可以由物业服务企业代为向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。
11.开发建设单位或物业企业不及时按规定进行物业管理区域备案的，县(区)物业主管部门应要求其限期备案，经要求仍不及时备案的，县(区)物业行政主管部门应根据《江苏省物业管理条例》等有关规定进行处罚。
县(区)物业行政主管部门应当会同属地街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理区域档案。
《连云港市物业管理区域划分暂行规定》(连房[20**]28号)自本通知印发之日废止。
连云港市住房保障和房产管理局
20**年12月3日
来源自合同范文