物业消防系统管理规范细则
本规定旨在全面规范物业公司各管理处消防系统的操作运行及维修保养工作，以确保消防系统设备时刻处于良好的运行状态，为小区及相关区域的消防安全提供坚实保障 。
1. 消防系统设备的运行管理
1.1 设备责任人需每日对消防栓及喷淋系统、二氧化碳气体灭火系统、防排烟设备、防火卷帘门、疏散指示灯、手持(推车)式灭火器等各类消防设备的工作状况，展开细致的巡视检查。在巡视过程中，需对设备的外观完整性、运行参数正常性、有无异常声响或气味等方面进行全面观察。完成巡视、检查后，应将详细情况如实记录在《工作日志》内，以便后续追溯及分析 。
1.2 中控室值班人员肩负着重要职责，需负责每天 24 小时持续监控火灾自动报警系统及消防联动柜的运行情况。监控过程中，要密切关注系统的各项数据变化、指示灯状态以及有无异常提示等。并将每天系统运行过程中发生的各类事件，包括正常运行记录、报警信息、设备自检情况等，详细记录在《中控室值班记录表》中。一旦发现报警等异常情况，需第一时间及时通知值班安全员前往查看。对于经判断为设备故障的情况，需立即发出《派工单》，通知设备责任人迅速进行处理 。
1.3 若小区确认发生火警，中控室值班员此时应严格按照 “消防系统设备操作规程” 的标准流程，正确且迅速地操作消防设备。同时，必须遵照《消防、治安、车辆管理控制程序》上的相关文件要求，有条不紊地展开紧急灭火处理工作，以最大程度降低火灾损失 。
2. 消防系统设备操作规程
2.1 火灾报警控制器联动主机在平常状态下，应设定处于 “手动” 状态。当出现特定情况，按下 “火警确认” 键后，主机便会自动转换为 “自动” 状态，进而联动相关的消防设备、设施，以应对可能发生的火灾危险 。
2.2 当火灾自动报警控制器接收到报警信号时，主、分机报警指示灯会立即亮起，清晰显示报警地点，同时会伴有警车声音提示，以引起值班人员的高度注意 。
2.3 火警处理：
2.3.1 中控室值班人员在接收到报警信号后，需根据报警地点，迅速通知就近当值安全员前往进行查看。若经安全员现场确认，为误报等因素引起的非 “真火警” 信号，此时需将主、分机进行复位操作，使系统恢复正常状态 。
2.3.2 若经判断为设备故障，值班人员则需及时通知设备责任人，对故障设备进行维修或更换设备元件。对于一些未能及时处理的故障，为避免影响系统整体运行，可先将该故障点进行屏蔽操作。待故障处理完毕后，再将屏蔽解除，使系统恢复完整功能 。
2.3.3 如确认为 “火警”，中控值班员需按以下流程进行处理：
1.1 消防设备联动关系(各设备均处于自动状态下)
1.1.1 当任栋任区任层任号烟感、温感、手报出现火警时：
动作：本栋本层及相邻层任号警铃会立即响起，广播开始播报火警信息，送风口迅速打开 。
动作：本栋屋顶层正压送风机、转换层正压风机启动，为疏散通道提供正压通风 。
1.1.2 裙楼：当任层任号烟感、手报出现火警时：
动作：裙楼任号警铃响起，广播播报火警，送风口打开 。
动作：裙楼广播、警铃、送风口均动作，全面警示人员疏散 。
动作：本栋所有风机启动，增强通风排烟能力 。
1.1.3 地下室报警：当任号烟感、温感、手报出现火警时：
动作：本层任号警铃、广播、送风口、正压风机、排烟机同时启动，保障地下室通风排烟及人员警示 。
动作：所有天面风机启动，辅助通风排烟 。
1.1.4 当任栋任区任层任号消火栓报警时：
动作：消火栓泵启动，为灭火提供充足水压 。
1.1.5 当任栋任区任层任号水流指示器报警时：
动作：本栋本区本层任号警铃响起，提示该区域出现水流异常 。
1.1.6 当任栋任区任层任号压力开关报警时：
动作：地下室喷淋泵启动，启动喷淋灭火系统 。
2. 消防系统设备安全管理
2.1 消火栓及喷淋管网各阀门在正常情况下，必须始终处于常开状态，以确保在火灾发生时，消防用水能够顺利供应。并且，所有消火栓箱上必须张贴封条，防止非紧急情况下被随意开启 。
2.2 严禁任何人员动用消防设施(设备)进行非消防工作，以保证消防设施(设备)时刻处于可正常使用的待命状态 。
2.3 除消防主机外，其它相关联动设备就地控制柜(消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、防火卷帘门、消防广播等)都必须设定处于 “自动” 状态，以便在火灾发生时，能够迅速响应并自动启动 。
2.4 只有在经过严格确认火警的情况下，才可以按下 “火警确认” 键，联动相关消防设备。若出现误操作 “火警确认” 键的情况，可先将主机切换至手动状态，然后操作主机进行复位，再逐一手动停止已启动的各相关联动设备，使系统恢复正常 。
2.5 为确保消防系统常年处于良好工作状态，物业事务部应每年组织一次消防系统的联动试验。在试验过程中，需对各类消防设备的联动情况、运行效果等进行全面测试，以检验系统的可靠性，并及时发现潜在问题进行整改 。
3. 消防系统设备的维修与保养
3.1 消防系统设备的维修与保养工作，需严格按照管理规程 “维修” 及 “保养” 上的要求进行。维修与保养工作应涵盖设备的日常检查、定期维护、故障维修等各个方面，确保设备始终处于良好运行状态 。
3.2 对消防系统主要设备进行检修时，必须办理《设备(设施)检修工作票》，并经有关领导批准后方可进行检修。在检修过程中，需严格遵守安全操作规程，确保检修工作安全、有序进行 。
3.3 消火栓及灭火器的检查保养内容及周期，要严格按照《消火栓检查卡》和《灭火器检查卡》上的要求进行。通过定期检查保养，确保消火栓及灭火器在消防状态下能迅速投入正常使用，发挥其应有的灭火作用 。
3.4 消防系统设备检查保养内容及周期见附表，附表中详细规定了各类设备的检查保养项目、时间间隔、保养标准等，为消防系统设备的维护提供了明确的操作指南 。
篇2：物业安全消防系统维修保养操作规范
物业安全消防系统维修保养操作规范
1、中控室设备维修保养工作程序
（1）中控室设备由中控室维修工负责维修保养成。
（2）机电主管每年12月制定下一年度《消防设备检查保养计划表》、《防盗报警对讲系统、公共天线、保安闭路电视系统检查保养计划表》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。
（3）中控室维修工资按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。
（4）消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。
（5）中控室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。
（6）凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可能由由班中控室维修工作进行维修。
（7）机电主管对维修保养提供工作指导及检查监督。
2、中控室消防设备检查保养
（1）火灾报警系统的检查保养
a、每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查；
a.按自检刍，让报警控制进行自检。
b.然后按消声刍，消去控制器的声音。
b、月检查保养。
a.完成日检保养全部内容。
b.控制器主要工作电压测试.
c.公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45°与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。
d.随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确。
e.手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失。
f.任选两个手动报警按钮，进行模似报警，测试报警功能是否正常。
g.对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好。
h.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
c、年检查保养。
按《建筑消防设施器材检查、维修保养记录》执行。
d、消防泵的维护保养。
泵体：
a.检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换。
b.泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流支地面。
c.转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝不锈（有防锈措施）垫片齐。
d.外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。
e、阀门、管道及附件的维护保养。
a.阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。
b.阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。
c.单向阀动作灵活，无漏水。
d.压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。
f、电机的维护保养。
a.外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩。
b.线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。
g、每半年进行一次定期保养检修，并记录于《消防水泵半年保养记录表》内。
h、风机保养。
a.断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
c.检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
d.调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。
e.检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
f.清洁电机及风滤器和机壳内部。
g.向转动部位加滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
i.手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压，电流表，听查风机各部件运行声音。
j.各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。
k.连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。
l.连续运转半小时验证风机运转正常。
m.每半年进行一次定期保养检修，并记录。
(2)疏散出口指示灯的保养。
a、月保养内容
a.检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。
b.出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理。
c.检查出口指示灯安装是否牢固。
d.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。
e.灯臬外壳及面板擦抹干净。
b、每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)使电池放电后再充电,延长电池寿命。
(3)灭火器使用及保养。
a、灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地面，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈振动。
b、灭火器悬挂地点的环境温度为-10~55℃
c、灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
d、对灭火器要经常检查，检查内容为:
a.喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）。
b.压力表指针是否在绿色区域（如在约色区
域要检查原因，检查后果要重新灌装）。
c.零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）。
d.可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）。
e.铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。刚性连接式喷筒是否能红其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。
e、灭火器则消防部门进行灌装
(4)消防栓的保养。
a、每月逐个检查一次。
a.栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好。
b.随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏。
c.栓门封条脱落破损的补贴封条。
b、每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。
a.完成月检查中栓外检查部分。
b.开栓门取出水带，仔细检查有破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、凉干。
c.将水带交换近边或翻动一次。
d.检查水枪、水带接头连接是否方便牢固，有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好。
e.检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。
f.检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆。
g.将栓箱内清扫干部，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。
篇3：物业安全消防系统操作规范
物业安全消防系统的操作规范
1、消防主机
（1）报警
①当接到fs90消防主机报警时，按"消音"键消去报警声；
②按"复位"键，查看消防主机能否复位进入系统正常正常状态：如能进入系统正常状态，证明报警是误报，按"复位"键复位；如不能进入系统正常状态，证明是故障或火警预报，查"状态"键确认av值。
（2）查状态确认av值（当av值等于100时，证明有火警信号出现，立即派人到现场查看）
③按states（状态）；
④按fi（直到出现sd地址摸板）；
⑤按地址码（0-9）；
⑥按clear取消.
（3）火警预报或故障报警时（av=90~100时属于火警预报；av=0~30时属于故障报警。把火警预报与故障带内暂时隔离、锁住，使系统进入正常状态）
①按modley修改
②输入密码按1234
③按enter输入两次
④按clear取消
(4)开锁(处理完火警预报或故障报警时,把已隔离的点打开,让系统恢复正常运行状态)
①按cdmmand指令;
②输入密码1234;
③按enter输入;
④按fi选择sd地址摸板;
⑤按地址码（0-9）；
⑥按enterl输入;
⑦按f3;
⑧按f4;
⑨按clear取消.
2、打印
（1）安装打印纸
①将新纸卷穿在送纸转轴上；
②将送纸转轴安放在打印机支架上；
③将纸头向内褶入半寸，造成一平直纸头备用；
④将纸头穿国光电开关擎后装进打印机构上，按动打印机面板上"送纸"（pa-peradvance）按钮灯，使纸头穿过打印机构；
⑤继续送纸，预留约12寸备用；
⑥将纸头穿越有关轴并接上回收转轴；
⑦将纸头放入回收转轴的槽内；
⑧将回收转轴顺时针旋转数圈使回收纸卷牢固。
（2）安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。
（3）取出打印纸
①取出送纸转轴；
②取出纸卷芯；
③按动打印机面板上"送纸"（paperadvance）按钮灯，使纸尾完全送出打印机；
④取出回收转轴；
⑤取出旧纸卷存档。
3、消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层（备有插孔）高压房、水泵房，在楼层查看报警点位置情况时的操作要领
（1）把插孔电话插入孔内，消防联动柜收到声响报警。
（2）按"楼层"（水泵房、高压房）键一次。
（3）与楼层（或机电维修部电工）通话。
4、消防广播
（1）进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。
（2）接通开关（向前按）。
（3）调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚（沿逆时针方向音量变大，顺时针方向音量）。
（4）向楼层开始广播。
5、报警时的客货梯
（1）当发生火情时，从消防联动柜上按"电梯回降"键，客货梯迫降到一楼停止运行。
（2）从客货梯前室首层击破玻璃，按"消防"开关键，客货梯迫降首层。
6、消防泵当有"火险"报警时
（1）自动启动
①在楼层击破"消防栓报警盒"时消防联动柜发出声响报警；
②消防泵自动启动。
（2）手动启动
①把选择"自动/手动"开关置于"手动"位置；
②按启动钮"手动"启动消防水泵。
7、喷淋泵当有"火险"报警时
（1）自动启动
①喷淋泵处于"自动"位置；
②喷淋头爆裂，水流擎动作，消防联动柜发出声响报警；
③喷淋头自动启动。
（2）手动启动
①选择"自动/手动"开关置于"手动"位置；
②按启动钮"手动"启动消防水泵。
8、防火卷帘当有火情或浓烟时
（1）防火卷帘接收探头信号自动启动
①消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号；
②防火卷帘关闭。
（2）手动启动
①把"自动/手动"选择开关置于"手动"位置；
②按**楼层防火卷帘启动钮
③消防联动柜上会发出响声报警，出现防火卷帘关闭讯号；
④从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮（向上为打开，中间为停止），防火卷帘会向下关闭。
9、停非消防电
发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按"停非消防电"键，停电灭火。
10、消防栓
（1）室内消防栓
①发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开或硬物击碎箱门上的玻璃；
②按紧急报警按钮；
③消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；
④消火栓可以直接启动消防水泵供水；
⑤取出挂架上水带接口，并接在消防栓接口上；
⑥按逆时针方向旋转消防栓手轮；
⑦出水灭火。
（2）室外消火栓
>①用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；
②接上水带（水枪）或吸水管；
③用专用扳手打开阀塞即可供水；
④使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。
（3）消防水喉
①打开消火栓箱门将卷盘旋出；
②接出胶管和小口径水枪；
③开启供水闸阀即可进行灭火；
④使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消火栓箱。
11、灭火器
（1）将灭火器提到火场上。
（2）拆下铅封，拔掉保险销。
（3）在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。
（4）按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。
（5）松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。
（6）喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。
（7）在室外操作时，应选择在上风方向喷射。